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商业地产开发探讨 商业地产，顾名思义就是以开发商业用途为主的房地产投资项目，从规模及业态上大致可分 为大型购物中心和由街铺组成的商业街。据统计，目前我国中等以上城市中商业步行街有 200 多 条，大型购物中心总体数量达 800 多家，而且项目投资规模也越来越大，动辄就是十几万甚至上 百万平方米，并由过去的单一购物型逐渐向多功能复合型发展。结合中国经济持续高速发展的实 际现状，以及我国城市化水平将从 30％发展到70％的预期，我们有理由相信；中国的商业地产 已经进入快速发展时期。大型的商业地产项目存在很大的利润空间，因而吸引了众多的开发商进 入商业地产开发领域。但是，商业地产前期开发耗资巨大，以目前国内的金融环境，开发商面临 巨大的资金压力，一不留神，一些 “香饽饽”就会变成 “烫山芋”。销售不好，商铺烂在开发商 手里，造成资金周转困难；销售火爆，但经营不好，容易引发严重的社会问题并给开发商带来负 面影响。因此我们认为，商业地产的开发不同于住宅项目，有其特有的规律。比如商业项目的调 研与住宅项目的调研对象完全不同；商业地产营销不仅仅是卖房子，还要进行品牌推广和经营； 住宅需要安静沉稳的颜色，而商业则需要五彩缤纷的色彩来渲染；住宅项目的收益通过销售来实 现，而商业项目则可通过租金和资产增值带来更丰厚的回报。高回报就意味着高风险，商业地产 项目是对开发商综合实力的整体检验，对企业的发展战略也提出更高的要求。 一、购物中心在中国的发展趋势 “购物中心”是目前最新的商业业态形式，中文全称是 “超级购物中心”，英文为 “shopping-mail”。 “购物中心”的概念最早形成于上世纪初，二次大战结束后，世界人口及 经济迅速膨胀发展，加上汽车的普及和城市交通的日趋完善，商业消费半径得以扩展。在这种背 景下，拥有停车场的大型百货店为方便顾客，便联合餐厅、银行、电影院等共同经营，这就形成 了 “购物中心”的雏形。至上世纪 60 年代， “购物中心”在欧美得到快速发展并逐步得以完善， 今天 “购物中心” 已经成为世界各地商业消费的中心和主要组成部分，除了各式各样的百货店 能满足消费者的购买欲望外，宽敞明亮的空间环境,丰富多彩的餐饮娱乐设施及多种多样的服务 功能，使其成为一个为消费者提供生活、交流等活动的重要场所。 中国的购物中心的发展相对滞后，上世纪 80 年后期在北京、上海出现了大型的百货商店， 90 年代中期在此基础上将餐饮、娱乐等设施引入，形成小规模的购物中心。到 90 年代后期，香 港地产商在国内开发了许多具有香港特色的购物中心，使购物中心在国内迅速升温。进入 21 世 纪，随着房地产热，大规模的购物中心开发热潮席卷全国。开发规模越来越大。如东莞的 “华南 MALL”经营面积 40 多万平方米,而北京的 “金源 MALL”经营面积更达到 68 万平方米，一些城市 甚至出现几个购物中心同时在建的现象，在 “购物中心”热潮汹涌的同时我们应当冷静看到，目 前国内已开业的 “购物中心”有 60%因为经营不善而处于亏损状态。从欧美发达国家的发展经验 来看，中国的 “购物中心”的发展存在：专业化程度不高；基础性的理论研究不系统；开发商缺 乏投资理论依据上的指导；政策上缺少配套支持等不利因素。这些都严重制约了开发商在项目的 开发定位、资金融通、竞争力的形成以及招商工作的开展。 目前国内的购物中心存在的主要问题有： 1、急功近利，出售产权和 “填充式”招商弱化项目的竞争力 购物中心是世界公认的长线投资，其获利须经过运营和长期持有才能获得，但在中国因为开 发商的实力有限和融资环境的制约，出售产权是一个普遍的现象。通过包装、炒作，以购物中心 的概念出售产权商铺达到快速获利，是许多开发商投资购物中心的真实目的。而这类型的购物中 心在后期的经营中往往容易出现问题，出售产权使购物中心的招商机动性、灵活性大大降低，招 商条件的放宽导致一些不成熟的零售商进场经营，购物中心的经营风险加大。由于产权出售使购 物中心的整体规划布局遭到破坏，因而在招商中往往采用 “填充式”的方式，使整个购物中心凌 乱无序，经营效果可想而知。 2、定位不明确，经营项目雷同无特色 从商业功能的组合和业种配置上看，目前国内许多区域型的购物中心采取社区型的功能定位 和业种组合，即 “超市+百货”。这些大型化的的社区型购物中心的出现，使购物中心的开发方 式具有明显的趋同性，没有形成错位经营。在国外，购物中心一般分为社区型、区域型与跨区域 型三大类。辐射的范围不同，购物中心