第二节房地产权利.pptVIP

1.国有土地 全民所有制的土地也称为国家所有土地， 简称国有土地 采用国家所有制的形式，由国务院代表国家行使。 属于国家所有的土地范围： ① 城市（指国家设立市建制的城市）市区的土地； ②农村和城市郊区依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地； ④矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； ⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； ⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 取得国有建设用地使用权的途径： ①通过国家出让方式取得； ②通过行政划拨方式取得； ③通过房地产转让方式取得； ④通过土地或房地产租赁方式取得。 2.集体土地 劳动群众集体所有采取农民集体所有制的形式，具体来说 （1）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会代表行使； （2）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表行使所有权； （3）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使。 集体土地范围： 1.农村和城郊土地，除规定国家所有外，属于农民集体所有； 2.宅基地和自留地、自留山属于集体所有； 3.由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂。 （二）土地管理基本制度 1.国家实行土地登记制度 《土地管理法》、《土地登记办法》 国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。 林地、草原的所有权或使用权确认，水面、滩涂的养殖使用权确认依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》。 2.国家实行土地有偿有限期使用制度 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金。 3.国家实行土地用途管制制度 根据土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地转用须经有批准权的人民政府核准。 控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。 4.国家实行耕地保护制度 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国基本国策。 （三）集体土地征收制度 1.土地征收的概念和前提 《土地管理法》：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 征用土地和征收土地都是国家为了公共利益的需要而进行的强制性行为，两者的区别是：征用土地只是改变土地使用权，土地所有权仍然属于农民集体，使用结束后需要将土地还给农民集体；征收的土地则是所有权发生转移，集体所有的土地变为国有土地。 2.征收集体土地应遵守的原则（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则 （2）保证国家建设用地的原则 （3）妥善安置被征地单位和农民的原则 （4）有偿使用土地的原则 （5）依法征地的原则 3.征收集体土地的政策规定 （1）征地范围：国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地。 （2）征收土地批准权限 （1）两级审批：国务院审批和省级人民政府审批 （2）征收农用地的，应办理农用地转用手续 （3）国务院审批：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过七十公顷的。 （4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目由省级人民政府审批并报国务院备案。 （三）集体土地征收制度 （3）建设单位申请征地不得化整为零 铁路、公路和输油输水等管线建设需要征收的土地，可以分段申请批准。 （4）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 用地单位依法支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。 （5）临时用地须办理报批手续 期限最多不得超过2年，并不得改变批准的用途， 不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动， 不得修建永久性建筑 （2009）下列关于临时用地的表述中，错误的是 （ ） A．使用期限一般不超过2年 B．可改变批准的用途 C．不得修建永久性建筑 D．不得从事经营性活动 （三）集体土地征收制度 （6）全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地 须按照国家建设用地的批准权限经县级以上政府批准， 可以征收土地，也可以不改变土地权属性质。 农民集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，可以不计算土地补偿费和各种补助费。