第04节房地产评估.pptVIP

四、房地产功能性贬值、经济性贬值的估测 （一）房地产功能性贬值的估测 房地产功能性贬值可采取以下思路估测： 1.修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费的修复费用相当于功能性贬值额。 2.将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额便是功能性贬值。 3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能性贬值因素在内的综合成新率。 （二）房地产经济性贬值的估测 房地产经济性贬值可采取以下思路估测： 1.与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额即为经济性贬值。 2.对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法估测经济性贬值。 3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括经济性贬值因素在内的综合成新率。 如果外界条件变化后的房地产交易价格高于以前的价格，或者房地产预期收益增加，则房地产存在经济性溢价。 五、成本途径及其方法评估案例 【例5-15】 评估对象土地基本数据资料如下： 评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理费）为246元/平方米。土地开发期为2年，第1年投入的开发费占总开发费的3/4，第2年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%，土地开发的平均利润率为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。 估价要求： 计算评估对象土地开发后的市场价值。 解：评估过程如下 （1）计算土地取得成本 土地取得成本=500×230=115 000（元） （2）计算土地开发成本 土地开发成本=500×246=123 000（元） （3）计算投资利息。 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则： 土地取得费利息=115 000×[（1+8%）2－1]=19 136（元） 土地开发费利息=123 000×3/4×[（1+8%）1.5－1]+123 000×1/4 ×[（1+8%）0.5－1]=11 289+1 206=12 495（元） 总投资利息=19 136+12 495=31 631（元） （4）计算开发利润 开发利润=（115 000+123 000）×10%=23 800（元） （5）计算营业税及附加 城市维护建设税=15 444×7%=1 081（元） 教育费附加=15 444×3% =463（元） 营业税及附加合计： 15 444+1 081+463=16 988（元） （6）计算销售费用 销售费用=（115 000+123 000+31 631+23 800+16 988）×3%=9 313（元） （7）计算土地价值 土地价格=115 000+123 000+31 631+23 800+16 988+9 313=319 732（元） 土地单价=319732÷500=639（元/平方米） （8）评估结论 根据计算结果，经分析确定评估对象土地的市场价值为319 732元，土地单价为每平方米639元。 【例5-16】 评估对象概况如下： 评估对象为某事业单位办公楼，占地面积1 000平方米，建筑总面积2 000平方米，该建筑的建筑结构为砖混结构，4层，建于2006年5月。 估价要求： 评估该房地产2010年10月的市场价值。 解：评估过程如下： （1）评估方法的选择。由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接收益，也很少有交易实例，故在评估时采用成本途径及方法。评估计算公式： 房地产价值=土地价值+建筑物价值 （5—48） 建筑物价值=重置成本×成新率 （5—49） 重置建安成本的估测采用单位工程造价比较法，通过市场调查，选取三个比较实例作为参照物，进行分析比较，具体情况见表5—12。 表5-12 参照物 项目 参照物A 参照物B 参照物C 单位造价(元/平方米) 860 820 846 建筑面积(平方米) 1800 1600 1580 层数 5 4 4 建筑结构 框架 框架 框架 竣工(决算)时间 2010.