第7节房地产转让代理.pptVIP

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第7节房地产转让代理

三、无权代理 无权代理是指行为人没有代理权而以他人名义进行民事、经济活动。无权代理包括以下几种情况: (1)没有代理权的代理行为; (2)超越代理权限的代理行为; (3)代理权终止后的代理行为。 2.法定代理或指定代理关系的终止 (1)被代理人取得或者恢复民事行为能力; (2)被代理人或代理人死亡; (3)指定代理的人民法院或指定单位撤销指定; (4)监护关系消灭。 赠与房屋须缴20%个税 三种情形可免缴 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹; 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人; 房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人等三种情形的房屋产权无偿赠与,可对当事双方不征收个人所得税。 思考:该房地产能否转让? 2004年8月,广州市甲房地产开发公司和乙房地产开发公司通过合资以合法方式,在该市城市规划区内,取得了一块土地的使用权,并缴纳了土地出让金,获得了土地使用权证书。同时出让合同约定由甲公司进行住宅小区建设,该项目计划总投资5000万元,建设工期为16个月。甲公司按出让合同约定的进度投资了1000万元,后甲公司因建设资金的不足,准备将该土地转让。试问该房地产能否转让? 土地使用权终止: (1)土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得 (2)国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回,特殊情况下依法收回。 (3)土地使用者违反出让合同有关规定,无偿收回。 (4)因土地灭失而导致使用人实际不再享有土地使用权 思考:该房地产要转让还需满足哪些条件? 2004年8月,广州市甲房地产开发公司和乙房地产开发公司通过合资以合法方式,在该市城市规划区内,取得了一块土地的使用权,并缴纳了土地出让金,获得了土地使用权证书。同时出让合同约定由甲公司进行住宅小区建设,该项目计划总投资5000万元,建设工期为16个月。甲公司按出让合同约定的进度投资了1000万元,后甲公司因建设资金的不足,准备将该土地转让。试问该房地产怎样才能转让? 7.4商品房销售代理 一、商品房销售代理的含义、类型和特点 1、含义: 商品房销售代理是指房地产经纪人接受房地产开发商的委托,按委托人的基本要求进行商品房销售并收取佣金的行为。 2、商品房销售代理的分类 商品房现售代理 商品房预售代理 3、商品房销售代理特点 (1)商品房销售代理是一种民事行为,委托方为房地产开发经营企业或购房人,代理方,即房地产经纪机构 (2)商品房销售代理由房地产经纪人实施,但应以被代理人的名义进行。 (3)商品房销售代理是有偿的代理行为。 (4)商品房销售代理方必须是经工商登记注册,领取营业执照,并到房地产管理部门进行备案的经纪机构。 二、商品房销售代理的方式 1、独家代理 (1)独占销售权代理,或称买卖权委托合同 (2)独占代理权代理 2、共同代理 3、参与代理 三、房地产销售代理的业务来源 1、房地产开发商委托代理 2、单位用房委托代理 3、居民委托代理 4、流动人口委托代理 四、商品房销售代理 1、商品房销售管理办法:商品房现售应当符合以下条件: ①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; ②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; ③持有建设工程规划许可证和施工许可证; ④已通过竣工验收; ⑤拆迁安置已经落实; ⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; ⑦物业管理方案已经落实。 2、商品房销售计价 商品房销售可以按套(单元)计价; 按套内建筑面积; 按建筑面积计价。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理: ①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款; ②面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。 面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100% 五、商品房预售代理 1.商品房预售应当符合下列条件: ①已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; ②持有建设工程规划许可证和施工许可证; ③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。 ④取得《商品房预售许可证》 2.预售商品房转让时应注意的问题 (1)预购人如果未付清预售商品房总价款的,预购人只有在征得开发商同意后,才能与受让人订立预售商品房转让合同。 (2)预购人如果已付清预售商品房总价款的,预购人可以与受让人订立预售

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