第1部分：房地产态势探究.docVIP

湖南置业通投资咨询有限公司 湘仪总厂投资可行性研究报告 一、长沙市房地产供给分析 1、长沙房地产开发投资完成情况 图2.1 2002—2005年长沙房地产投资完成情况 数据来源：《长沙楼市》、长沙房管局 近4年来长沙房地产市场一直保持高速增长的发展势头，但2004年受国家政策调控影响，投资增幅有所下降，长沙房地产市场在2005年表现沉稳，作为经济发展的支柱产业，呈现出持续、健康、稳定的发展态势。 2、2002年—2005年房屋施工面积、竣工面积 2005年长沙市商品房新开工面积779.54万平方米，比去年同期增长25.21%，施工面积达1913.57万平方米，比去年同期增长30.85%，而由于近两年新开工项目较多，商品房施工量较大且多为大盘，施工周期长，同时银行贷款门槛提高，造成相关增长速度放慢，商品房竣工面积515.16万平方米，同比上涨-13%。 图2.2 2002---2005年长沙商品房施工面积、竣工面积 数据来源：《长沙楼市》长沙房管局 从2005年1-12月房屋新开工面积数据来看，综合以上数据表明，2005年长沙市房地产市场，住宅开发仍是房地产开发的主流，住宅施工面积、竣工面积、新开工面积皆占各项指标的70%以上，且保持了较高的增长趋势。商业营业用房和其他用房新开工量也保持了增长的态势，办公楼新开工量12.71万平方米，对比去年的31.23万平方米，下降了59.3%。从区域分布来看，写字楼项目主要集中在芙蓉区、雨花区和天心区，区域差异较为明显。 图2.3 2002年－2005年长沙市商品房批准预售面积情况 数据来源：《长沙楼市》: 从图2.3可以看出,商品房批准预售面积总体上自2003年宏观调控来是下降的，其中住宅与写字楼都呈现下降趋势，而商业用房则反而增加了，2003年长沙市批准商业用房面积为22.1万平方米；2004年为43.87万平方米，增加了近一倍；2005年商业用房再次增长一倍，达到86.36万平方米；表明商铺供应进入空前高峰。从图3.4可以看出，近年来长沙市商品房施工面积和竣工面积呈现快速增长趋势，而从2004年批准预售的面积来看较2003年减少了近100万平方米，2005年批准预售的面积较2004年有了大幅增长,增长率为58.24%,其中,绝大部分是住宅批准预售面积,也就是说这部分施工和竣工的商品房将会集中在今后几年内上市，供应量会大大增加。 二、长沙市场房地产需求分析 1、长沙商品房销售情况统计 （一）商品房成交数量 图2.4 2002---2005年长沙市商品房成交情况 数据来源：《长沙楼市》、长沙房管局 2005年，全市共成交商品房56755套，成交面积639.02万平方米，成交金额169.79亿元，又创历史新高，分别比去年同期增长46.76%、41.94%和71.20%，增幅较大，增速加快。随着我市居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。 （二）商品房成交面积 图2.5 2002—2005年长沙商品房成交面积情况 (单位：万平方米) 数据来源：《长沙楼市》、长沙房管局 从上图可以年出，一直受福利性分房的影响，长沙商品房市场自2003年进入需求势能集中放量时期。2005年全市商品房销售面积639.02万平方米，较2004年增长近42%，说明长沙楼市仍然处于需求扩张阶段。 （三）商品房成交金额 图2.6 2002---2005年长沙市商品房销售额 单位：亿元 数据来源：《长沙楼市》: 从上图可以看出，2005年商品房销售金额比2002年增加约116.89亿元，增长率达220%。，年均增长率为55%。通过分析我们发现，除了近年房价上涨因素外，商业用房销售的增加也是2005年商品销售金额快速增长的重要原因。 2、长沙商品房销售价格统计 图:2.7 2002年－2005年长沙商品房销售价格 （单位：元） 数据来源：《长沙楼市》、长沙房管局 从上图可以看出,长沙的房地产价格一直保持平衡,2005年商品房均价增长近292元/平方米,而住宅均价增长148元/平方米,略低于2004年的增长水平，说明自2003年的宏观调控的效果显现，但对长沙住宅销售价格增长的影响不大。 图2.8 长沙房地产价格结构现状 资料来源:长沙房地产交易中心 长沙房地产市场目前高素质的住宅价格在￥3000元/㎡左右，而新兴住宅区域的价格在￥1500-2300元/㎡，经济适用