房地产估价师考试之土地增值税法.ppt

二、应纳税额的计算方法 这一方法需要掌握 应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率) 或: 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 * 举例： 1.某房地产开发企业开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以每平方米4,000元价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费170万元，请问如何缴纳土地增值税。?????? * 解析： 第一步，计算商品房销售收入 ????? 4000×10000=4,000万?????? 第二步，计算扣除项目金额? 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1500元×10000平方米＝1500万元 3、房地产开发费用 因为未按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为： （300＋1500）×10％＝180万元， * 4、计算其他扣除 （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 5、税金：170万元????? 扣除项目金额＝300+1500+180+360+170＝2510万元 第三步，计算增值额 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额 ＝4000－2510＝1490万元 第四步，确定增值率 增值率＝1490／2510×100％＝59.36％????? 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ * 第五步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1490×40％－2510×5％＝470.50万元 2.某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（　）。 A.180万元　　 B.240万元 C.300万元 　　D.360万元 * 3.某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（）（2004） A、96.75万元　 B、97.50万元　 C、306.75万元　 D、307.50万元 扣除项目金额＝3700+277.5＝3977.5万元 土地增值额＝5000-3977.5＝1022.5万元 增值率＝1022.5÷3977.5×100％＝26％ 应纳土地增值税＝1022.5×30％＝306.95万元 注意：印花税金是否可以扣除？ * 4.2004年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收人1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为（??）（2005） A.2256.5万元 B.??2445.5万元 C.3070.5万元 D.??3080.5万元 * 第六节　税收优惠 这一节的内容了解一下即可，注意以下几个方面 1、纳税人建造普通标准住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征； 增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。 * 普通标准住宅的标准 ——住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 ——省级范围内确定享受优惠政策普通住房的具体标准。 ——允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％ 纳税人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,应分别核算土地增值额。如果没有分开核算或不能准确核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值税优惠将不能享受。 * 2、因国家建设需要依法征用收回的房地产，免征 3、对个人转让房地产(自用住房)，凡 ——居住满5年或以上的，免征； ——满3年未满5年的，减半征收； ——未满3年的，不优惠。 * 举例： 1.下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）（2004） A、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，减半征收土地增值税 B、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的