2010淮安市淮海南路项目市场研究及前期定位方案课件.pptVIP

淮安市淮海南路项目定位方略; ;;2010年上半年出台的主要房地产政策总结;;中天盛世认为 在新政之后，淮安房地产市场在明年仍然会保持健康持续的发展趋势，市场所谓的拐点效应在明年将不会出现。 理由一：随着4.17政策的发布，特别针对贷款第二套住房以上提高其首付比例和基准利率这一条款，在行业内引起了强烈的影响，对于消费者，特别是投资客来说是一个极具杀伤力的政策，目前房产市场处于高度的观望期，这里要说明的是观望，而不是需求的消失，市场的刚性需求仍然存在。 理由二：淮安城市的特性，决定了购房者刚性需求的可靠性，并将在相当长一段时间内有大量的需求，房价保持稳定增长，且与一线城市地区投资性房价增长不同。 理由三：房地产市场在面临历次新政后，均在一段时间会出现报复性反弹。淮安在经济（GDP快速增长）、城市化率增长、人口结构优化及房价基数低起点等利好因素都将是淮安房地产市场出现报复性反弹的刺激点。 因此，中天盛世预期在未来的一年中淮安房地产市场仍将保持健康稳定的发展态势。;淮安城市发展格局 淮安市地处江苏省北部中心地域。 淮安市区范围为清河区、青浦区、经济开发区、淮阴区经济开发区、淮阴区及楚州区；主城区为清河区、青浦区、经济开发区；中心城区为清河区、青浦区。 经济结构进一步优化，三次产业增加值比例由08年的15.5：49.5：35.0调整为09年的15.2:48.3:36.5。 城市化率有待进一步提高，截止到2009年年底全市户籍总人口534.16万人，其中中心城区的常住人口在110万人，规划到2015年中心城区常住人口在150万人。;城市规划及未来发展方向 淮安城市的发展目标是建成辐射2000万人口的苏北腹地重要中心城市。 除清河老城区以外，开发区和青浦新区在整个淮安城市规划中是并列的两个新城区。 城市东扩南连，打造宜居新城。近几年城市规划新增居住用地主要在城市东部和南部布局。 “三城融合”和“五区联动”。促进原淮阴市城区、原淮阴县城区和楚州区融合，加强清河区、青浦区、经济开发区、淮阴区经济开发区、淮阴区及楚州区五区的联动，整合城市空间发展。 城南居住片区是目前淮安建设的重点区域，全力推动城南青浦新区的建设，使城市由原来的南北双组团的城市空间结构向多组团的城市空间结构发展。;清浦区;清河板块 定位为城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位及配套优势。;政策环境;楚州板块 定位于老城区行政中心，房地产市场起步较晚，其核心价值在于区位资源和配套优势较为成熟。;政策环境;政策环境;09年度淮安的整体房价上涨在600元/㎡左右，涨幅21%；09年12月全市整体成交均价最高达到3449元/㎡； 统计数据显示：10年淮安只是在5月份出现了非常短暂的市场最低谷，而6月份以后呈现快速反弹且逐步攀升的过程，在8月份整体市场价格就已经突破4月份的市场最高点。;淮安住宅商品房的成交量却是出现了连续三个月的下滑，在7月份触底； 8月份出现了非常快速的反弹，一度在成交套数上超过了4月份的市场最高点。;价格层面;市场供应量巨大，且总体品质及价格趋同，市场竞争异常激烈，大盘 在市场竞争中占有优势。;政策环境;政策环境;政策环境;; 项目北面 北面沿延安东路，路北面沿街分布一些老旧的沿街店面及部分厂房。另有一幢市政大楼及恒和杰座项目在售。 ; ; 内部因素 外部因素;区域;区域;;区域;区域;欧洲城;盛世名门;*;*;改善居住环境和生活品质;淮安城市双核之上;清浦清河 · 一城双核;淮安第一建筑双子塔;每个城市都有属于自己的地标——淮安双子塔;淮安第一会所双子会所;每个城市都有属于自己的生活 ——淮安双子会所;双子会所 配套与档次;四际空间-四维国度; 不一样的视野 不一样的生活 不一样的平台 不一样的高度 ——四际空间-四维国度;双城四际;从淮安目前建筑风格看，主要还是以现代风格为主，新古典主义风格也有呈现，但都表现不够纯粹，因此本案建议以纯粹的欧陆新古典主义风格为主要思考方向。;特征 新古典欧陆风格的建筑外观配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积浅色为主; 装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛; 独特的简欧式屋顶设计，气质出众; 高层在高空层次上保证高层住户最大景观视野，在中低空层次上易于形成人性化空间尺度。;典型案例：上海星河湾;建筑符号的重复运用——“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号。;外立面采用隐形管道设计，充分考虑空调机位摆放等对外立面美观性的影响。;采用多阳台组合的设计，不仅增强了房间的空间感，更有利于通风、采光和观景；住户有更多与外部景色接触的开放空间。;建筑风格的打造最高境界让建筑本身成为小区内最亮丽的风景线;