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商业房地产运营管理模式创新与应用研究 　　摘 要：随着市场经济飞速增长，商业房地产投资也不断升温，商业房地产开发的难度在于运用管理，一套系统可行的商业房地产运营管理模式是持续发展和物业增值的正确方向。本文介绍了商业房地产运营管理的概念和特点，分析了我国商业地产的发展驱动因素以及未来的发展趋势，最后提出了构建运营管理模式的创新方式，力求对房地产市场提供参考。 　　关键词：商业房地产；运营管理 　　一、引言 　　近年来，商业房地产蓬勃发展，商铺的销售业绩相当可观，但同时后续的经营管理也需要引起关注。虽然大多数住宅项目都能够赢利，但商业地产行业的风险很高，在发展经营中也暴露出了一系列问题。首先，大量房地产企业的涌入，使得住宅项目出现了空前的高潮，但市场需求有限，最终造成较高的房屋空置率。现阶段的房屋需求主要是百货与餐饮相结合的商业形态，地产商在进行项目设计时缺乏创新，产品毫无特色。其次，对商铺格局管理的缺失造成商场人气流失，低层商铺容易吸引顾客、招租招商，高层商铺则不然。最后，开发商把焦点放在商铺是否能够出租，对整体项目没有统一规划，能够抢购一空就万事大吉，增加了后续经营的管理难度。 　　二、商业房地产运营管理的基本要义 　　1.商业房地产运营管理概念 　　运营是指在生产经营的过程中，将人力、信息、技术等生产要素转变为最终的产品的过程，运营管理是指对这个过程的管理，包括对设计、开发产品项目的计划、组织和控制等方面。商业房地产运营管理是对房地产设计和开发过程的管理。 　　2.商业房地产运营管理特点 　　商业地产的特殊性决定着商业房地产运营管理与传统意义上的制造业运营管理有着一定的区别，以制造业为范本的营销管理方案对房地产行业并不适用，甚至会适得其反。商业房地产运营管理有着显著的特点。第一，与制造业有形的产品产出不同的是，商业房地产属于无形的服务产出，对生产进度、产品质量和生产成本的依赖性不大，更多的是取决于人与人之间的沟通交流，投资商、经营者、消费者都是运营管理的对象，需求有很大的不确定性，不同的对象需求能够产生截然不同的效果。第二，制造业的同一种产品可以用不同的生产系统来进行制造，因此产品和生产是两个独立的系统，可以分别进行设计，相互之间几乎没有影响，但商业房地产的独特性使得其提供系统成为了服务的一个部分，不可分割，因此管理服务和提供系统必须同时设计。第三，消费对制造业企业的生产过程不会产生很大影响，但是在商业房地产运营过程中，消费者对运营质量和效率能够产生很大的作用。第四，除了产品和生产是不可分割的，商业房地产运营管理过程中的生产和销售两个系统也是不可分离的。提供服务员工的人为因素对结果影响很大。第五，人是商业房地产行业的核心，与传统行业相比，其员工的地位更加重要，主要是因为人对所提供服务的效率和结果的影响颇大，而员工在知识、技能、工作态度等上存在着很大的个体差异，所以人是运营过程的关键。第六，制造企业提供的是有形的产品，而商业房地产提供的是无形的服务，因此很难利用专利形式来保护自己，只能提高自身的综合能力。第七，有形的产品能够通过数字进行量化，而无形的服务无法以量化的形式进行考察，使运营管理的结果隐性化和复杂化。 　　三、中国商业房地产的发展驱动因素 　　1.市场成长驱动因素 　　虽然我国的房地产行业已经日渐成熟，但商业房地产尚处于发展初期。2013年我国的社会消费品零售额达到79820亿元，与十年前相比翻了十倍，但我国的商业购物中心数量与发达国家相比还相去甚远，十年前我国称得上购物中心的不足500个，而美国有近2万个，英国有近2000个。伴随着商场零售市场的持速增长，商业房地产商看到了该领域的巨大市场空间以及潜在的利润。除了与各国购物中心数量的差距，我们也应该考虑到购物中心是否与当前消费需求相适应，做到供求平衡，发挥作为零售业购物载体的巨大潜力，合理促进市场经济的发展。 　　2.需求驱动因素 　　十年前我国的消费率水平为61%，与世界平均水平相比低了约20%，与中国发展水平相当的菲律宾、泰国、印度尼西亚等国家都与国际水平相当。如今我国消费率增长为83%，略高于世界平均水平，由此可见，居民消费空间潜力巨大。在这十年间，我国的零售业快速增长，门店数量和销售业绩不断增加，在网络购物还不发达的时候，商场零售业更是如火如荼，“高品质、品牌化、个性化”越来越受到消费者的欢迎，家电连锁、超市、百货等销售额居高不下，世界前50强产品都相继涌入了中国的商场，消费需求的驱动使开发商们都想分这一杯羹。 　　3.供给驱动因素 　　商业房地产租出的门店数量不断增加，加之一些高端产品项目的租金较高，达到普通住宅的3倍以上，商业房地产的投资回报非常理想，投资收益率获得了市场的认可，形成了供给驱动因素，与其他驱动因素协同作用