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商业银行关于房地产行业信贷风险防范研究 　　摘要: 2007年的美国次贷危机使得国际著名投行纷纷倒闭,给我国的银行业敲响了紧钟,作为银行最大的收益来源的贷款业务,同样也面临着各种系统性和突发性的风险。文章在阐明房地产行业信贷风险的成因的同时,从房地产行业的实际流程出发,结合该行业的财务指标、非财务指标,构建了我国商业银行对于房地产行业的信贷风险预警指标体系,并阐明了各个阶段应如何防范房地产行业的信贷风险。 　　关键词:信贷风险;房地产业;预警 　　中图分类号:F832.45 文献标识码:A文章编号:1006-8937(2010)04-0020-02 　　 　　1商业银行对于房地产行业信贷风险的成因分析 　　①商业银行短期收益与长期利益协调不当。在国际金融危机和加入WTO的大环境,银行为了在激烈的市场和行业竞争中获得生存寻求收益,自动降低贷款的要求,谋求眼前的贷款利率,轻视其可能成为呆账、死账的风险,房地产商在与购房者对峙的局面中逐步浮现资金链断裂的局面,不顾企业的承债能力,盲目贷款。二者都是为了解决眼前的短期利益而做出的短期决策。 　　②商业银行管辖权的模糊不清。商业银行按行政区划分带来了浓郁的政府管理色彩,政府对商业银行进行了干预,政府为了在年度的绩效中有较好的成绩,鼓励房地产企业投资,追求房地产城市建设大规模化,此时,商业银行的规范和标准也因此受到了严峻的挑战。 　　③与信贷相关的法律不够健全。随着外资银行的不断注入,银行业将面临着巨大的机遇和挑战。信贷业务的风险也不断加剧,不良资产居高不下。时至今日,还没有一套系统全面的信贷法律来制约银行内部责任和贷款企业的行为。在没有完善法律规范下的银行就像在走钢丝,随时都有可能失去重心。 　　④房企所处的生产经营环境。格林斯潘近期表示,此次金融危机在经历了一系列的事件之后,市场信心几近崩溃,金融体系最基本的融资功能正在逐步丧失中,而这将导致危机向实体经济蔓延[1]。一路飙升的房价也让购房者忘而却步,房地产开发企业的资金也很难收回,现金流也出现了不同程度的断裂。不是房企不想偿还本息,而是短期内无力偿还本息。 　　⑤贷款房地产企业提供虚假的财务报表,大部分银行没有对它的真实性进行考究,就将款项贷出,形成高额的不良贷款。 　　2商业银行对于房地产企业信贷风险的防范 　　①贷款评估期的关联方处理。贷前的初步审查是规避信贷风险的关键,在为房地产企业提供贷款前,不仅要考查贷款企业的各项实际情况,作为第三方的担保企业也应当纳入到考核的重点中来,因为第三方担保企业大部分都是房地产开发企业的关联公司,是利益共同体。对第三方企业的审查为贷款本息的收回提供有力的保障。对担保企业的审查评估宜采用CART结构分析的方法,来评估担保企业的财务状况和经营成果。 　　②构建商业银行对于房地产企业信贷风险指标体系。银行在风险的管理上不仅要做到事后管理,更能够事前控制,这就要求建立一套科学严谨的贷款企业预警体系,用来监测贷款企业的各种风险,并根据监测的结果提前地做出决策,将损失降到最低。传统的信贷风险预警模型没有考虑现金流量,有的即使考虑了现金流量但指标过少。在现金为王的时代,在房地产这样的投入和产出都相对较大的行业,现金的管理是重中之重。 本文为房地产企业设计的指标如表1所示。 　　体现企业现金流量的指标有经营净现金流量流动负债比、到期债务本息偿付比率、现金利息保障倍数、每股经营净现金流量净额、经营净现金流量权益比、经营净现金流量负债比、经营净现金流量短期负债比、经营净现金流量利息比、现金余额比率、净利润现金流量比等指标。体现偿债能力分析的指标有现金比率、已获利息倍数、流动比率、速动比率、资产负债率、长期资本负债率、所有者权益比率、权益负债比率等指标。银行以此来确定对企业的贷款规模和贷款时限,同时也可以避免企业急切投资盲目贷款,导致企业资不抵债,不能及时偿还到期贷款,降低不良贷款的概率。 　　同时也应当关注企业的盈利能力分析,预测企业发展前景和趋势,这个指标的强弱是企业还贷的前提。盈利能力指标有留存收益总资产比例、权益净利率、资产毛利率、资产回报率、每股收益。体现运营能力指标有应收账款周转、率存货周转率、总资产周转率、固定资产周转率、流动资产周转率。体现成长能力指标有总资产增长率、主营业务收入增长率、主营利润增长率、净利润增长率要更加真实全面的反映和预测银行的信贷风险,仅有财务指标是远远不够的,还应当根据企业的所处的外部环境、企业公司治理结构、企业管理层的道德素质、银行所处的外部环境、银行的内部控制制度等选择合适的非财务指标。 　　对于非财务预警模块,采用模糊综合评价法对各层次指标赋予权重,并进行综合打分得到评语集,最终计算出该模块的分值。 　　对于财务预警模块,首先选择样本,然后