2010镇江南徐板块城南印象2期市场营销执行课件.ppt

文具 名片 户外形象 贰·销·售·篇 一、销售核心思路 以“成熟社区,配套完善”贯穿项目销售的始终 市场定位 “城南印象”二期收官力作 形象定位 润州城区稀缺精致住宅 产品定位 普通住宅：共138户， 其中多层92户，小高层46户； 户型80-115平方米； 单身公寓：91户，主力户型为43平方米。 产品分析 1、由于总体规划的局限，在住宅中存在少量东西向户型（共12户），具较大销售抗性。 2、整体户型设计偏经济型，对功能布局合理性和居住舒适性有一定影响，对后期价格提升造成一定障碍。 3、产品设计中未考虑附加值的提升。 城南印象·二期” 销售周期分四个阶段，由预热期、热销期、持销期和尾盘销售期四阶段组成；并从每一阶段的“营销推广—客户组织—现场包装—销售准备—销售目标”等五个过程穿针引线，有序组织，使每个销售阶段都在良性的促动下达到销售预望值。 二、项目营销策略 润州区在售价格一览表 项目名称 物业类型 （在售） 在售房源户型面积（㎡） 价格（元/平米） 备注 正太悠然居 小高层 130-142 5700（年前预订价） 年底前推出高层售价为5700元/平米左右,户型面积为82㎡、100㎡、130㎡ 旺府家园 多层 100-140 一层6000；五层6100；六层5700 阁楼另计13-14万/个 天元一品 多层 小高层 53-130 6200 尾盘 跑马山庄 高层 130－150 5900 / 紫阳花园 单身公寓 40-60 预计8000 商业用地，50年产权 星岛花都 小高层 25-35 6300 / 鑫韵花苑 小高层 108、119 5700 / 万科润园 小高层 80-130 6600 （09年11月价格） 预计2010年推出魅力之城一期剩余房源，售价在6000元/㎡以上 申华·冠城国际 花园洋房 97-141 8800 预计后期上市高层不低于8000元/平米 南徐山庄 多层 79-135 5500 09年11月28日开盘 三、价格建议 定价依据 区域市场价格——5500～6500元/㎡ 市场同质产品价格——恒顺尚都6350元/㎡(该项目产品路线与本项目基本相同）、天元一品6200元/㎡ 本项目的开发策略——短平快 本项目产品建造——一期升级产品 建议本项目住宅的均价区间在5900～ 6300元/㎡，具体价格根据项目开盘时的市场状况确定。 商业目前周边市场没有同类型商铺在售，因此商铺的价格需要在项目住宅销售70%时候的市场状态制定，本项目商铺价格更多的采取自我定价方式。 叁·执·行·篇 找回熟悉感－－采用与一期相同的LOGO图形 品牌延续性－－本案享有城南映象的所有优势 品牌上升性－－二期作为一期的升级版具有更多卖点 强塑品牌－－一期的醇熟品质有目共睹，加强公信力 1、推广原则 利用一期影响力寻找二期轰动入市的突破口 2004年·城南映象首次开盘轰轰烈烈 2006年·城南映象一期完美交付 1、市场印象 转折性提升 润州区居住品质得到 2006年—2010年 本案沉寂达四年之久 2010年 二期又将推向市场 2、现状解析 ？ 何种姿态入市方能轰动全城 ？ 雪藏4年 如何出场引起轰动 1 质疑？ 期待？ 遗忘？ 市场机会点 1、环境 2、产品 3、市场 大环境—与润州广场仅一墙之隔 社区环境—宁静，位于社区最里端远离铁路噪音 社区景观—享受一期成熟的景观氛围 1、环境优势 总结：闹中取静，独享内外双景 精致户型—空间设计紧凑 迷你户型—部分玲珑公寓 精典品质—项目立面现代简洁 2、产品优势 总结： 户型精致 入市契机—相同区域同等地段，没有竞争对手 总价较低—本案二期房源户型精致，相应的总价就就会偏低 消化契机—本案仅200余套，供不应求显而易见 3、市场优势 总结：去化非难事 ？ 不是简单的纯销售 如何让销售带来更高价值 2 两大问题 方能轰动全城 如何入市 实现价值最大化 如何推广 解决之道 1、挖掘内涵 2、精准定位 3、亮点直述 区域知名楼盘二期 保留（压轴）房源 远离噪音，宁静独守 享有内外双景 户型精致，轻松拥有 酒店式高贵单身公寓 1、挖掘内涵 仅此一家的绝版收藏 推广口号： 绝版珍藏，一生之宅 绝版体现本案作为区域内的珍品房源仅此一家 号召人们珍惜本次数量不多的珍品房源 一生之宅理解为第一居所，指代本案优越的地理位置 珍藏说明本案可比敌于收藏品的高贵居住品质 一期已交付，高品质建筑清晰可见 享有一期业已成熟的美景氛围 2、精准定位 看得见的品质 定位语： 灵珑美居醇熟品 体现作为二期的主要特征—成熟 体现二期环境优美，户型精致 品有品位的含义，亦有藏品之意 藏成为本案唯一亮点