2011年沧州商业市场调研暨荣盛国际购物广场营销策划报告课件.ppt

谨呈：荣盛地产;内容 ;;;;项目基本属性——区域;荣盛阿尔卡迪亚;项目基本属性——自身;项目资源盘点;招商先行，为项目奠定良好的销售基础，华润万家，银座等知名意向主力店，提升项目品质;依照中原理解，按照回款及销售均价指标，粗略估算，本项目需要销售8.2万平米纯商业部分;项目资源盘点;目标梳理——;目标梳理——实现第一个目标是当前工作的重点;本项目目标梳理——;;从发展规律——沧州商业发展处于由单一业态向丰富业态发展的阶段;商圈现状——;小南门商圈——分布图;商场;小南门商圈分析——;同天商圈——分布图;同天商圈——各商场的业态及经营方式;小 结;从商业现状看——传统商圈仍以百货为主，但整体缺乏特色，沧州现在还没出现集合“吃喝玩乐购”为一体，注重休闲感受的商业。;名称;市场小结——;;;客户描摹1——私营业主：关注投资回报，品牌开发商及整体商业利好;客户描摹2——政府官员等：关注升值潜力、投资回报率以及商铺出租 的便捷度;汽车配件;客户描摹3——周边下县：关注回报期限，品牌开发商及整体商业发 展潜力;——本项目的客户是谁？;客户基本属性——主要来源;客户置业动机特征——投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策因素 因素;;项目发展方向研判——将“前瞻性”优势转变为生产力，最大化客户投资回报预期;;项目发展方向研判——“运营”与“销售”两手抓，最大化客户投资回报心理预期;项目销售建议;六佰本——基本情况;六佰本——营销推广策略;项目销售建议;项目运营关键动作——;运营建议1——业态比例：参照沧州现有商业中餐饮和休闲业态占比过低，借鉴优秀商业成功案例业态比例，建议本案提升能够迅速带来人气的“餐饮”及“休闲娱乐”业态比例;运营建议1——业态落位建议：为保障后期运营各层人流，建议本项目四层AB区域（KTV和餐饮）与六层家具区域进行置换，尽量利用主力店将人流引入各层和每层的各个角落;项目整体销售任务为10-11亿元，,如实现整体销售任务，按照商业均价10000元/平米，公寓6200元/平米估算，需要集中式商业有8.2万平米???于销售，占地上17万平米的48%左右。;运营建议3——返租销售策略建议：建议采取回报率递增，给予投资者租金增值预期，确保投资者信心;具体动作1：规划合理业态比例，进行合理业态布局 具体动作2：合理规划租售策略，自持大主力店，给投资客户心理保障。 具体动作3：确定合理的返祖模式，满足客户“投资回报”心理预期。 ;;项目销售建议;营销目标——;高举高打 深挖客源 逐点爆破;营销节奏——;*;阶段主题——3月：企业品牌形象;高峰论坛前（连续1周）进行户外、纸媒等多途径炒作;阶段主题——4月：颠覆传统商业，城市整合运营体;一个沧州 一个新中心 一个银座/沃尔玛 一个国际购物广场！ 延伸前期规划炒作点，回到项目将知名主力店进驻及项目形象定位全力推出。;挖客策略——以荣盛老客户及招商资源客户为主要客群，以市内投资 客户为辅助客群;挖客策略——短信、DM直投多管齐下，全面释放项目信息，挖掘客户;*;阶段主题——英雄所见略同;阶段活动支持——影院、KFC、休闲娱乐主力店签约仪式招商进度通 报会;挖客策略——目标客户：全市范围投资客;挖客策略——在星级酒店举行大型推介会，并利用媒体进行炒作;挖客策略——相关产业协会和高端会所进行推介，挖掘高端客户;*;推广主题——安全持续的升值驱动力;阶段活动支持——LV等奢侈品首次入驻沧州;阶段活动支持——铺王拍卖;挖客策略——;*;推广主题——沧州人的商业骄傲，得先机者得天下;阶段活动支持——;阶段活动支持——缔造百年繁荣成立沧州首个六星级商业服务会;挖客策略——通过网络团购扩大客户基数，通过圈层活动精准锁定客户;挖客策略——圈层活动，口碑营销;;品牌优势—中原地产;连续多年金牌综合地产服务商 与知名开发商丰富的合作经验　　　　　　　;;中原三十年之成熟一体化管理模式 一二手高端房屋信息联动销售通路系统 中原10余年积累的高端客户数据库行销系统 完善的全国战略服务平台 “专家”制项目五星级服务系统　;北京中原组织架构;中原地产－为客户创造更多价值;THANKS!