金宇房地产肥西2010年9号地块项目整体定位与开发策略课件.ppt

经开区依靠其商业配套吸纳了部分肥西客户，但其商业配套程度也并非很高 商业需求 全国现象 外溢需求 消费习惯方面，肥西人最多是到明珠广场，追求大的购物中心，如在肥西做大的购物中心，装修的好一点，现代一点的，应该可以，业态类似明珠广场的就可以，那边过半都是肥西的，还有就是学生 ——幸福大街 去明珠广场的多一点，肥西县毕竟是县城明珠广场周末消费的，是肥西人的首选的，也没有其他的 ——长安萨尔斯堡 对肥西的吸纳力 东方家园 中州家具市场 2个家居市场 东方家园与中州家具为集建材、家居装饰、家具、家装为一体的家居市场 经开区的部分外溢客户比较容易被肥西市场拉回，休闲娱乐业态较好实现此功能 易初莲花 明珠广场 由易初莲花与餐饮街及休闲业态为主，商业水平不高，但吸引了很多肥西人 餐饮街 东海精工社 由商业板块：星光大道、住宅板块、影视文化城、主题酒店等组成 东海精工社 东海精工社 合肥市商业种类较丰富，对肥西的辐射吸引力较强 商业需求 全国现象 外溢需求 四牌楼商圈：商业类型涵盖百货市场、商业步行街、电器市场等，典型项目有合肥百货大楼、百大鼓楼、商之都、淮河路步行街。 三孝口商圈：商业类型涵盖百货商场、购物中心、专卖卖场等。典型项目有百大CBD购物广场、国购广场、家乐福大卖场、五星电器等。 元一商圈：拥有合肥最大体量的综合购物中心，另有大型专业市场、批发市场等。典型项目有元一时代广场、温莎国际广场、白马服装城、建材市场等。 马鞍山路商圈：是新兴的区域型商圈，主要商业类型有购物广场和沿街商铺。典型项目新都会购物中心，家乐福大卖场、9度、极地风暴酒吧。 我和朋友一般都是周末去合肥逛街，过去非常方便，坐公交车就一块钱，我们一般都去步行街，东西多而且好很多，肥西一般都是些小店铺，没什么好逛的。 ——李小姐 我们这边的人买家电、家具一般都喜欢去合肥，那边的家电卖场规模大，选择余地大，看完苏宁还可以看看国美，去合肥就一块钱，还送货上门，很方便。 ——赵先生 合肥市完善的商业体系对肥西客户的吸引力短期内较难改变 对肥西的吸引力 但合肥市休闲娱乐业态也比较缺乏，仅有少数休闲娱乐项目上马 商业需求 全国现象 外溢需求 合肥目前处在休闲娱乐业态由不成熟向升级转变的阶段，肥西客户并非因休闲娱乐而外溢 合肥百盛 从重点项目休闲娱乐的盘点看出：合肥目前休闲娱乐业态较少，需求未充分满足 百盛零售百货占整个业态的90%，其餐饮与服务业态只占10%左右，对于消费者的购物、餐饮、休闲娱乐的一站式需求难以满足。 百大CBD作为传统的百货商 场，零售占整个业态的92%，餐饮只占8%，无法满足消费者对于购物、餐饮、休闲娱乐的一站式需求。 元一时代广场零售业态比例下降至75%，相对其他传统百货较多元化。但随着合肥商业的发展和升级，也很难满足消费着多元化的一站式需求。 百大CBD 元一时代广场 合肥已有项目发现这一点，开始做了一些休闲娱乐业态 万达广场总建筑面积70.35万㎡，是位于老城区的大型商业综合体，拥有约18万平米大型国际购物中心，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体，真正满足消费者一站式消费需求，代表着合肥商业的升级 万达广场 金地1912 金地1912商业部分总建面为8.4万㎡，集酒吧、娱乐、影院、剧场、高端餐饮旗舰店和精品酒店等文化休闲业态于一体，能满足消费者一站式需求 商业未来供应情况如何，是否会和本项目构成激烈竞争？ 肥西商业供应主要以裙楼街铺为主，变现能力较强，已有项目做了block街区 商业供应 全国现象 本地供应 街铺 Block 项目名称 商业类型 商业规模 价格（元/㎡） 销售情况 未来供应量 中街水晶城 裙楼街铺、block 总体量 8万㎡ 均价14000 年底内销，已售完 约6万㎡，有集中式、街铺 名邦西城秀里Ⅱ 裙楼街铺 共60多套，约6000㎡ 均价10000 3个月售罄 1栋2万㎡的综合楼 蓝城丽景湾 裙楼街铺 10565㎡ 未售 10565㎡ 泰来傲城 裙楼街铺 共37套 一楼13000 二楼5000 10个月卖完 无 书香雅苑 裙楼街铺 总体量3-4万㎡ 单层20000 5天销售十几套 3-4栋集中式商业及裙楼共3万多㎡ 中街水晶城 中街水晶城做了block街区，由11栋4层的block组成，其中1、2层连体销售，3、4层整层销售； 做成了商业步行街的形式，未来会做美食街； 商铺没有对外开盘，采用内销形式销售，实现了14000元/㎡的价格； 客户对block的形式比较认可。 街铺的销售速度和价格都较高，变现较容易，是商业中的现金流产品，是本项目需要采用的主要形式之一 block街区实现了较好的销售效果，形式上对本项目具有一定的借鉴意义 肥西县已有大超市、百货签约准备进入，会与本项目构成一定的竞争 商业供应 全国现象 本地供应 已有超市 本项