中信地产2010年办公、商业、公寓建筑的城市综合体项目经验交流课件.ppt

;致力于创造CBD繁华的SOHO中国; 市场定位：商业地产;产品理念;? 1、门槛高? 商用地段竞争小 　　在潘石屹眼中，北京商用物业是一个单价丰厚、竞争小的迷人市场。 　　潘石屹解释，门槛高是竞争小的主要原因。“商业楼的地段较敏感，都在市中心，北京市中心很多古迹、规划起来就很难，亦因它在市中心，拿地的成本也较高；住宅却可以到很远的地方。”他继续道：“原来银行的政策，对商业楼宇不是很有利，以往住宅的用家只要交20%的首期，商业楼用家首期要50%，商业楼推销的难度较高。” 　　在这一块市场中，SOHO中国有12年的经商经验，以及5800个客户，当中50%最少两次光顾SOHO中国的物业，这些都是集团竞争向前的重要资产。 2、即建即卖? 资金回笼快 　　瑞银证券指出，SOHO中国的经营模式，有两项非常重要的特别之处： 　　一、发展完毕，全数卖断，只保留很小部分收租，这使它的现金回笼更快，有资金再投下个项目。? SOHO中国的资产周转率（asset? turnover）今年预测为84%，较北京北辰（0588）、首创置业（2868）分别高65及48个百分点。 　　二、主攻北京中档商用物业，对象为中小企：瑞银指出，低档商用物业，已有大量本地发展经营，高档物业则为长实（0001）、嘉里（0683）等垄断，惟向中小企的中档市场，供应最少，需求最大。; 1、近期动向： 2009年8月18日，SOHO中国宣布收购SOHO东海广场。此项目收购的完成，标志着SOHO中国将业务拓展到上海的城市中心繁华地段。9月3日，SOHO中国通过招拍挂获得北京望京地区B29地块。该项目的建筑高度可达200米。SOHO中国将和全世界最好的建筑设计师合作，将该项目打造成为从机场进入北京市区的第一个地标建筑。 2、锁定的目标客户群： 尽管目前上海的商业地产现状并不乐观，但潘石屹不会接受现有的游戏规则。他在多个场合讲述了林肯的故事——男人腿要多长？能够着地就好。“紧紧踩在地上”的定位，意味着SOHO中国在闯进上海滩之后，仍然坚持其紧贴市场、为本土创业者服务的理念。潘石屹认为“我们面向的公司不是世界500强，而是江浙500强。” 3、五年内将在北京市中心收购五百万方米土地： SOHO中国透露增购土地储备计划，据悉，集团五年内将在北京市中心收购五百万方米土地，并切实执行保留黄金地段物业收租的策略。 ? ; 4、黄金地段物业卖转租： 张欣昨天表示，SOHO中国感兴趣的项目，楼面面积最少二十万方米，集团过去一直有计划保留投资物业，但都因去年楼市畅旺、买方出价佳而卖掉，现在亦感到后悔，故决定由朝阳门SOHO项目开始，把零售部分保留收租，以后亦将把核心地段的物业保留，包括光华路二期及由董事长潘石屹持有、尚未注入集团的前门项目。她期望，五年后租金占收入的二成，投资物业可占资产净产的百分之六十五。 对SOHO中国来说，持有投资物业可增大其资产净产，对估值有帮助，且集团坐拥一百一十一亿元人民币现金储备，有条件这样做。 ? 5、走出北京考虑天津： 另外，关于前门项目的部分地皮原作拍卖，但早前突然被收回，张欣表示，预期奥运后政府将把土地重新拍卖。有与会分析员却认为未必能成事，反而认为SOHO中国将逐渐淡化事件，因为不想再令股民失望，对股价造成冲击。 对于五年后发展，张欣指出，集团一定会走出北京，但在核心地段发展高毛利的商用物业的原则却不会改变，她表示，可能考虑的城市是天津。; 项目实例：; 中国高科技企业在哪里办公？ ;中关村商圈; 海淀北二街;位于中关村西区，北临城市主干道北四环路，南临海淀北二街，东临海淀中街，西临海淀西街。;中关村SOHO设计师是谁？;建筑设计师是德国建筑师克劳斯·科施通;室内设计师是新加坡设计师 Colin Seah;;机动车从建筑西侧进入，主要人流为建筑南北主入口进入;;中关村SOHO建筑概况？;B1-F3为商业F4-顶层为办公大堂为商业和办公共用东西塔设共享中庭顶层设室外露台。; 电梯配置：建筑方案按东、西塔楼设计， 东西两栋楼的电梯配置相同。 客梯：4部商业、办公合用客梯， 1部消防梯。 速度：1.75m/s,载重量1000kg； 商业电梯：商业专用电梯1部，载重1000kg，服务B1-2层。 ;中关村SOHO产品类型;单元式办公;中关村SOHO主力户型？;商业主力户型为200-250平米，占30%。餐饮商铺共26户，占52%。;办公主力户型100-200平米，占50%。;;中关村SOHO产品特点？;弧形的灵动空间 共享采光中庭 双层呼吸式幕墙 屋顶景观长廊 钢结构主体 ;双层呼吸式幕墙原理;中关村SOHO采用的外循环双层玻璃幕墙，为建筑营造了高隔热的外维护系统