绿野-2011年保定市大马坊村项目营销占位及运营策划思路纲要(出品稿).pptx

保定市大马坊村项目营销占位及运营策划思路纲要谨呈名门地产——缔造城市荣耀 营销目标：项目目标：项目占据北城，标志性地段，有潜质打造为北城的标杆项目。区域标杆项目品牌目标：名门地产在河北多个项目，开发商品牌形象的跃升，并为后期项目的开发奠定好基础。基本目标名门品牌形象阶段目标：第一次开盘，一炮打响，并形成良好的口碑，为后期产品热销溢价奠定基础。确保首战必胜营销目标：在“变”市之下，最大程度规避政策风险，实现保价走量。营销目标核心目标销售目标销售目标：2012年实现高溢价销售目标报告体系Analyze System 绿野资本对区域的理解——区域阶段发展之下的房地产市场？绿野资本对地块价值的理解及项目占位——基于对地块的理解，提出项目的战略占位绿野资本对目标客户的理解——基于目标以及项目本身对客户群的对位？绿野资本对物业发展的建议——基于产品定位下的产品打造？ 整体开发策略、产品打造绿野资本对项目的营销操作——项目的营销操作思考保定市属于二类城市，但由于地理区位临近北京，所以其商品房发展有其特殊性。国家宏观调控对保定市场表象最为突出的是开发商面临资金紧缺问题，而不得不让产品提前进入市场，例如“阳光水岸” 入市三年多现场的拆迁工作还没有完成，入住时间要两年后。北三环的“阳光盛景”也是要2013年才能交房，预计真正入住都需要到2014年了。这对消费者来说要承担巨大的经济风险。2004年－2006年保定房地产市场出现的土地集中放量，使得房地产市场竞争有些激烈。北京保定保定市城市规划对本项目的影响城市发展结构为“一城，两片，多核”组团式布局结构，整体向北发展；形成“四纵、六横、两环”的方格网加环形干路网骨架；依托铁路、河流、防洪堤、环路形成“四环、五线、十八片”的绿化系统。本项目在保定市场算大规模的住宅用地，也是目前北市区内仅存的大规模住宅用地之一。本地块作为居住项目，完全具备了开发、交通的便利条件。通过对早期的市区楼盘了解，当时由于受地域水平的限制，及利润相对较低的原因开发商在项目整体规划思想、建筑单体外立面色彩及风格设计、园林景观布置处在非常浅显的认识阶段，毫无项目特色，项目千篇一律；完全忽视后期物业管理的重要性，尚未清醒意识到优质的物业管理能对项目的销售起到推动作用。保定房地产市场新的认知：由于区域的迅速发展，北部和东部区域开始重新调整自身的定位，赢得自身的生存空间。在高端物业项目进入市场，这种稳定的走势将极有可能更好走下去。 绿野观点：保定市场正快步向前发展，本项目在前进的车轮声中应运而生。报告体系Analyze System 绿野资本对区域的理解——区域阶段发展之下的房地产市场？绿野资本对地块价值的理解及项目占位——基于对地块的理解，提出项目的战略占位绿野资本对目标客户的理解——基于目标以及项目本身对客户群的对位？绿野资本对物业发展的建议——基于产品定位下的产品打造？ 整体开发策略、产品打造绿野资本对项目的营销操作——项目的营销操作思考【占位营销】因为占位，在战争尚未打响就决定胜负——找准本案差异化占位是胜负的关键市场差异化占位根据项目自身质素和市场拥有同类资源典型楼盘参照寻找项目竞争价值占位项目审视市场参照提炼项目竞争占位市场参照——参照楼盘选取参照楼盘选取原则：1、资源可比。拥江河湖湾公园等景资源。2、物业类似。高层为主，产品段丰富。3、地段接近。尽量在北城。4、档次拉开。各类档次楼盘皆有选取。典型参照楼盘：朝阳翡翠城；阳光盛景；源盛嘉禾；红山庄园；万和城。市场参照——参照楼盘对比对比五个楼盘的竞争占位及核心策略，寻找本案的项目竞争占位！阳光盛景朝阳翡翠城万和城项目名称源盛嘉禾昭华锦城拥有资源无城市绿地近植物园近植物园无区域背景高开区高开区高开区高开区高开区项目档次、形象高档次、综合体高档次、3万人的绿色家园宜居、打造世界级生活理念高档次、高尚人居中央生态居住区30万平米宜居之城38万平米乐活社区120万平米城市综合体70万平米新城市榜样大盘50万平米城市高品质低密度花园观邸竞争占位及核心策略项目地块优劣简析6大优势3大劣势北三环噪音：南面紧临三环线路段，噪音较大无自然景观资源可用：项目地块周边没有江河、公园景观作为支撑周边配套：周边几乎无生活配套地段：北三环线，南北连接保定市中心，南北5分钟连接保百商圈开发商品牌：河南名门地产，实力雄厚项目交通：临北三环、向阳路北，交通便利景观视野：地块周边无任何高建筑物，视野开阔项目规模：近900亩的开发用地，为成为保定超级大盘、标杆楼盘奠定基础项目可塑性：目前项目还处于前期定位阶段，住宅业态的分布、户型面积的设计、园林景观的设计、小区配套、商业规划等等，都可进行全新的规划项目竞争占位{从景观资源上评判，本案相对其他项目资源较弱,但后天可塑造性极强}{从配套上评判，本案周边无配套及环线噪