2011年杭州升华璞墅二期酒店式公寓定位及营销策略报告74p课件.ppt

第一部分 杭州酒店式公寓市场需求分析篇 第二部分 其他市场信息分析 第三部分 项目资源整合 第四部分 酒店式公寓（包括服务型、老年型公寓）客户群分析 第五部分 本案目标客户定位 第六部分 本案的产品定位 第七部分 2012年推广策略建议 第八部分 营销推广计划 ;第一部分; 杭州主城区在售典型酒店式公寓项目分布较为集中，除滨江及钱江新城板块外，拱墅区桥西拱北板块成为另一个聚集区。其他包括三墩以及下沙拥有局部产品，但这些区域以村级留用地项目为主（没有产权的酒店式公寓居多）。; 杭州市场已知存量酒店式公寓超过90万平米（2010年底的数据），且众多高端产品已经在今年集中推向市场，但推出的基本以城市之星为代表的大户型类宅为主，户型呈现两极分化。;;;;;;;;第二部分;1、外地在安吉置业结构分析 从安吉的置业客户结构分析，政府机关、事业单位、乡镇的小企业业主及沪杭等周边地区的客户，构成了我县目前房地产消费的主流。但值得关注的是，外地人到安吉置业在我县整个楼市销售中并不占据主导，而竹乡45万居民的消费能力、消费欲望总有临界点。; 外地购房者情况分析：在打造生态旅游强县的旗帜下，会吸引部分外地客源尤其是周边杭州、湖州地区前来购房者。因为相比而言这里拥有较低的房屋价格和较好的生态环境，具备一定的竞争力。不过由于地方小，人气不旺，周边配套设施不够齐全，客源有限，尚不能形成规模。 热钱游资投资分析：部分以投资为主的客户，大量囤积房屋，并在适当时候出售，以获得收益。但在今年政策情况及宏观调控下，房价快速上涨趋势已经得到抑止，投资者除了花费更多成本外，已很难在短期内实现收益，因此也逐渐退出房地产市场。也使得原先进退自如的房地产开发商失去了接力棒的对象，从而面临更大风险和不确定性。 ; 另据统计，2010年1-12月份外地人在安吉购房1690套，面积11.96万平方米，同比分别增长224.38%和57.58%。但主要以独立式住宅和商业为主，受新政影响5月份呈明显下降趋势，仅为40套。 2011年，从已经在安吉置业的2000为杭州人来看，尽管在套数和人数上比2010???有所增加(也是明显上年好与下半年），但购买所涉及的产品跨度大（公寓、别墅以及商业），置业结构覆盖面也很广，原因复杂，不具备代表性和参考价值。;2、外地酒店式公寓在杭州市场推广概述 近年来，外地在杭州销售的房地产项目并不多，而酒店式公寓一般以海南的项目居多，局部也有些上海、山东、青岛以及省内其他城市的酒店式公寓或者产权式公寓。但体量不一，营销推广面以及手段都较单一，销售周期短并没有一定的延续性，影响也不广泛。 ;第三部分;1、酒店式公寓条件分析（1）;1、酒店式公寓条件分析（2）;2、酒店式公寓产品定位;3、本案所拥有的价值体系构成（1）;3、本案所拥有的价值体系构成（2）;第四部分;1、酒店式公寓目标客群调查分析;被访者人员构成;未来一年内购买酒店式公寓的可能性;被访者年龄构成;被访者学历构成;被访者居住区域;购买酒店公寓用途;支付方式;被访者对酒店公寓的装修要求;对酒店式公寓烹饪要求;单价区间偏好;精装修必备电器;酒店式公寓重要配套;小区内外最重要的运动娱乐休闲配套;酒店式公寓最重要的物业服务;了解房产项目渠道;对购房决策起重要作用的因素;小结;第五部分;1、目标客户群区域划分;2、目标客户群结构成分;2、目标客户群结构成分（客户类型分析）;2、目标客户群结构成分;2、目标客户群结构成分;2、目标客户群结构成分;2、目标客户群结构成分;2、目标客户群结构成分;2、目标客户群结构成分;2、目标客户群结构成分;2、目标客户群结构成分;3、目标客户群购买偏好分析;3、目标客户群购买偏好分析;根据以上调查数据以及模型分析，我们可以规划出以下敏感性内容：;第六部分;酒店式公寓的特征分析（酒店式公寓≠酒店）;酒店式公寓的功能特点;1、产品类型定位;2、产品配套、功能定位;3、产品户型定位;4、产品面积配比以及功能分析建议（1）;4、产品面积配比以及功能分析建议（2）;5、产品装修分析建议;6、产品价格、面积体系分析建议（包括装修的市场销售价格）;6、产品价格、面积体系分析建议（包括装修的市场销售价格）;6、产品价格、面积体系分析建议（包括装修的市场销售价格）;6、产品价格、面积体系分析建议（包括装修的市场销售价格）;6、产品价格、面积体系分析建议（包括装修的市场销售价格）;小结;7、本案作为酒店式公寓市场条件复合度