长沙宁乡嘉诚花园三期产品定位1课件.pptVIP

嘉诚三期产品开发定位报告;宁乡总体发展状况研究 ;前言;宁乡2010总体房地产发展状况研究 ;撤县划区：宁乡东接长沙 西靠益阳 ，至2030年，县城将进一步发展，建成用地规模78平方公里，拥有人口60万的中等城市。 ;主次两商圈——老城区将继续充当宁乡商业核心的地位，但随着居住组团的发展建设，宁乡商业将逐渐向行政中心周边辐射，商业面会增大。;宁乡县人口状况;1、近几年来宁乡县GDP总量连续保持高位增长，年增长率均超过15%。 2、 地方财政收入连年大幅增加，政府财力充足，大量的固定投资在城市基础设施建设方面发挥了作用，城市面貌发生巨大变化，宁乡城市化初现雏形。 3. 国民经济三次产业结构不断调整，工业强县地位更加突出，宁乡在全国县域经济基本竞争力排名中快速突进，三大产业中，第三产业比重减小，总量扩大，随着县域经济的不断发展，地方财富不断增加，第三产业发展的空间越来越大，对房地产业的带动效应也将愈加明显。而第二产业比重提高了3个百分点。证明工业主导地位进一步增强，新型工业化水平不断提高，城市化发展加快。;宁乡县发展目标和规划;宁乡2010楼市分析; 1---9月，全县实现销售商品房5612套，销售面积65.96万㎡，其中商品住 宅4279套，商品房销售量居长沙四县第二。全县商品房均价2698元/㎡，同比 增长25.1%，其中非住宅5867元/㎡，住宅2228元/㎡，全县房价整体水平不足 长沙一半，低于长沙县、浏阳和望城，处于四县市最低水平，价格极少泡 沫，极具上扬空间。; 1---9月，全县商品房建设规模208.66万㎡，完成投入25.07亿元，主要呈 投入数量多、规模大、开工热情高涨等特点。; 1---9月，全县商品房购买对象分析：乡镇进城人员、打工族回乡置业购 房者已成为拉动商品房销售的主力军，外来人员购房有所提升（特别是长沙、 益阳、娄底、桃江等周边县市）成为销售的生力军，外向购买率达15.5%。; 鹏星认为：在国家打压房价，控制空置率增长的新政调控下，2010年宁乡县房地产市场 依然保持增长态势，市场销售平稳理性，房价温和上升，开工投入热情同比高涨，尽管没 有延续2009年火爆局面，期间也有观望、博弈、拉??态势的波及，但总体上没有出现一、二 线城市的量价起跌局面。;行政中心版块竞争对手发展研判 ;1、2010年本区域竞争楼盘商住推售量及速度研判;项目名称;项目名称;2010年行政中心住宅推售量;单身公寓（1间）;从宜居性和投资性两个方面对市政府版块的住宅产品进行分析;111-128 ㎡ ，129-143 ㎡ 3房2厅是市政版块市场主力户型，也是市场所欢迎度最高的产品。但是135-143 ㎡面积段的产品没有4房。;2、本区域商业容量饱和度及商业需求分析;2- 明年市政府片区开发销售竞争情况预测;2- 明年市政府片区开发销售竞争情况预测;2- 明年市政府片区开发销售竞争情况预测; 商业方面，鹏星认为目前的开发量已超饱和，未来两年绿地和玉龙通程近二十万商业的销售会对本项目的商业销售造成强大压力，加上水晶人人乐十万平的商业招租，相对投资客和商户，他们的选择面很宽。 所以，项目不能特意放大商业的规划体量，但是可以从迎合市场需求的角度出发，拾遗补缺。;宁乡购房客户市场调研;市调时间：;样本案例分析;样本案例分析;110——120㎡左右的3房最受欢迎，且对户型功能的需求大过对面积的需求； 18层以上的高层住宅80%有强列抗性； 希望在行政版块区引进平价超市和图书超市 ;前期项目现状解析;嘉诚花园前期项目区位;嘉诚花园前期概况;纵观本区域内可利用资源：;根据目前建筑单体呈现，我司认为单体简单，缺乏灵气，缺乏亲和力。具体表现在： 立面表达不到位，缺乏新中式的开放感和韵律； 色彩亲和力一般。 而关于园林方面： 园林规划视觉冲击力不足，园林特征不够明朗。 园林整体氛围不够丰满。;前期客户特征研析;结论一：本项目的客户结构为刚需为主，改善为辅;结论二：家庭结构以三口之家及三代同堂为主;结论三：扩大三房产品面能显著提高竞争力;结论四：价格敏感度高;客户特征研析小结;本项目前期营销反思;项目三期开发条件及目标;三期地块用地指标分析;本案三期SWOT分析;本案三期SWOT分析;我们的产品将如何打造？;开发方向：宜商宜居型户性高性价比精品楼盘;投资客;户型配比建议;户型配比建议;绿色部分向南可观园景的以115-125 ㎡三房户型为主；;在住宅设计上，尽量把宜商型产品与家居型产品分栋隔离开： 1、可以最大化的利用有限空间加大绿化率； 2、便于设计施工，对底商柱子间隔的影响可控，建筑成本也将降底； 3、在营销手法和产品推售的节奏上，可跟据明后年同片区竞争对手产品的推售情况，有策