北京南城橘洲项目营销策划报告课件.ppt

确立项目区域最宜居住宅项目地位，同时实现销售价格与销售量的完美平衡，确保项目安全的运作的前提下实现利润最大化。 营销策略 PART.7 策略执行 1.推导思路 案 名—对项目高度的概括与诠释，是其核心价值的凝聚与升华。 犹如华丽的珠宝，光鲜夺目彰显主人的高贵与不凡。 推广主题 —沁人心肺的诉求展现。 产品向客户传递的情感，源于生活确有高于生活。 我们的任务—明确目标、准确定位、有效传播、提升价值，为最终实现高效收益打下坚实的基础。 一、形象确立 随着城南的快速发展进入此区域人群也随之迅速递增。由于该区开发理念逐渐成熟。“价格战”早已上升到了“品质战”。人们对住房的要求早已从“居者有其屋”。上升到“居者优其屋”层次。在激烈的竞争中是，谁能满足客户需求，谁会具备区别其它项目的优势特征，谁就会脱颖而出。 形象提升 满足 突显 ？ ？ 年轻 宜居 舒适 低总价 配套齐全 园林水系 内 涵 创 新 橘洲 案名释义： 橘子洲又称橘洲，是潇湘八景之一“江天暮雪”的所在地。 1925年，毛泽东重游橘子洲，写下了《沁园春·长沙》，“独立寒秋，湘江北去，橘子洲头”。 洲：水中的陆地。诗经有“关关雎鸠，在河之洲”的诗句。 橘洲颇具指向性的实体语词，指代项目“水景”特征，区别于周边项目； 包容性与产品综合品质极吻合，易于打造具备整合价值的竞争优势；通过建立项目产品和价值体系，有助于提升客户心理价位。 2.案名诠释 Life …… 生活 这里的生活七彩斑斓…… solgan： 让生活变的精彩 寓意项目倡导的是一种融汇都会生活的丰富形态，代言城市发展的方向和受城市发展所带来的生活方式与生活理念的提升。 精彩，是一个浓缩的词汇，汇聚着快乐之源，是一种让人向往的生活； 橘洲，是一个为精彩而生的地方，是一个别具一格的地方，与目标客群的生活理想极为吻合，从精神层面与目标客户进行精神对话。 橘洲视觉表现 3.视觉表现 以一种情感的归属来传递目标客群对于房子的期待。关于这份情感，我们将它轻轻拿起，并安置于此。 五感营销 精细打造 对售楼处、样板间、样板园林、物业服务、销售员气质等项目品质展示进行全方位细节打造，最大化满足来访客户“视、听、触、味、嗅”的五感体验，提升客户对于项目的心理价值。 高投入的体验区营造将显著提高项目档次 同时拔升客户的心理价值拉升项目整体销售价格 二、现场体验 售楼处装修 通过精细考究的售楼设计，运用石材、水晶灯、真皮沙发等高级材质，营造售楼处高品质环境。 营造高端氛围感 售楼处格局布置 要淡化“销售”的感觉，让客户产生这将是未来生活场景的感觉。尤其在格局布置方面，配置吧台、书吧、儿童活动区（尤为重要）、谈判桌和舒适的沙发座，满足销售功能的同时使客户更能够轻松得融入环境。 淡化“销售”的感觉 气氛烘托 重要的销售节点可点香薰蜡烘托氛围，香味可以弥漫整个空间；还可以做现磨现煮的咖啡，同样会有很好的效果； 平时情况下房间内主要用香薰和鲜花。 营造温馨、舒适的交谈氛围 背景音乐 平常的工作日放舒缓的轻音乐或爵士乐；周末以及重要的销售节点放快旋律的音乐烘托卖场氛围；节日放应景音乐。 还可以定期设置一些音乐人现场演奏，钢琴、萨克斯、小提琴等符合项目高端调性的乐器演奏。 活跃现场气氛烘托节日氛围 饮品小食 吧台备有现磨的咖啡，香味会弥漫整个卖场，同时准备绿茶、红茶、菊花茶等茶类饮品，适合不同客户的品味喜好； 还可预备一些小点心、水果和蛋糕等可口小食搭配饮品； 吧员的服务一定要热情，主动询问客户需要什么饮品，主动加水。 放松客户心情拉近彼此关系 温泉度假村 工业区中心 “南温泉北工业”-两翼挑起固安主要产业 固安被誉为“中国温泉之乡”，其主要的温泉资源位于区域南部，除目前拥有的“金海温泉度假村”外，即将动工建设一个占地17平方公里的温泉项目，该项目假设落成，将进一步丰富和优化固安休闲品位、文化内涵及生态环境。 截至2009年11月，固安工业园区已累计引进项目220个，项目总投资211.54亿元、1.93亿美元，已跻身全国百强开发区行列，城南计划将是一个加速固安工业园区产业升级的行动号角。 区域定位 大北京地区以休闲文化为特色的生态宜居城镇 二、区域房地产分析 供应列表 在售项目8个，销售均价4400元/平方米左右； 在售项目后期可售部分约70万平方米左右。 项目名称 地址 总建面 （平方米） 剩余体量 销售价格 （元/平方米） 　学府芳园　 新源街东侧三中对面　 73000　 30-50套 4400　 方城馨园　 106国道西侧　 70000 余100套左右， 1栋楼 4100　 中弘新界 新源街与106国道交