上海“程家桥酒店式公寓项目” 市场报告课件.pptVIP

9月份成交个案： 项目名称 区域 9月成交面积（平方米） 成交均价 （元/平方米） 类型 上海江桥万达广场 嘉定 6771 15349 SOHO 福产财富广场 嘉定 3323 12134 SOHO 绿地丰翔新城 宝山 7591 10101 SOHO MINI公馆 普陀 1002 14882 SOHO 祥腾财富广场 闸北 525 22896 LOFT 汇尊国际 嘉定 261 12376 酒店式公寓 城市公寓 卢湾 180 46965 酒店式公寓 御华山大厦 静安 2934 71332 酒店式公寓 上海酒店式公寓市场分析 最新成交数据显示，外环区域项目成为交易主力，中心城区项目略显不足。 典型个案分析 江桥·万达广场 本项目 江桥万达广场 中央步行街：独立产权商铺，规划为餐饮酒吧、服饰精品等，两层总高10.45米，一层高5.55米，二层高4.9米，均价30000-40000元/平米 精装公寓：约80-130平方的两房及三房，均价24000元/平米。 西上海60万平米城市商业综合体 占地面积：18.63万平米 建筑面积：约55万平方米 商业面积：约25万平方米 物业类型：精装公寓、产权商铺、SOHO 酒店式公寓销售现状：40-60平米全装修小户型，对外均价20000元/平米 效果图 江桥·万达广场报纸广告 城市一品苑 上海百年核心地段的精装官邸 酒店式公寓销售现状：户型156-305平米，装修标准7000元/平米，对外均价60000元/平米 南京西路商圈 淮海中路商圈 前生是上海城市酒店对外出租，租金水平达3万-4万/月，租赁者多为外国使馆工作人员，后被整体收购后打造为精装酒店式公寓对外出售 城市一品苑： 城市一品苑报纸广告 园林一品 中山公园板块精装公寓 销售现状：产品为139-203的精装户型，分为AB两栋。 A栋：由摩根士丹利旗下的香港酒店集团收购，统一装修管理，改造成了酒店式公寓，出租给境外人士，租金水平为2.5-3万/月。 B栋：精装公寓，预计明年初开盘，均价水平约50000元/平米。 市区其他小户型公寓项目 芝大厦、新时空酒店公寓、乐活居、骏豪国际 新时空酒店公寓：中山公园成熟精装小户型 面积为40平米左右的小户型，单价约35000元/平米，可售数量少 乐活居：长寿路精品小户型 面积为50-70的一室一厅，装修成本7000元/平米，售价45000元/平米 骏豪国际：南京西路酒店式公寓 面积约50平米左右，售价约40000元/平米，可售量少 本案 芝大厦：衡山路法租界内欧式精装豪宅 二手价格50000-60000元/平米，租金3000-8000美金/月（90-200平米） 本案周边个案分析 本案周边无新项目在售，多为二手房源，典型项目为嘉利豪园 本项目 嘉利豪园 嘉利豪园，区域内标志性项目，目前二手房价格为26000-28000元/平米 嘉利豪园：虹井路888号 部分二手房源： 户型：三室两厅，楼层：9/15层，单价：26332元/平米 户型：三室两厅，楼层：2/12层，单价：26316元/平米 户型：两室两厅，楼层：2/15层，单价：25743元/平米 PART4.项目定位目标/价格定位 本项目价格定位 定位原则： 市场化： 价格定位在匹配自身产品定位的同时需符合市场的客观价格水平，不能脱离市场 动态化： 价格定位是在市场、项目、客户三者之间需求一个平衡点和突破口，更多的是一种动态价格，在实际操作过程中应具备一定的灵活度，可以根据市场情况调整自身价格策略实现销售 目标收益最高化： 收益最高不意味着价格最高化，在价格制定过程需市场去化速度以及开发企业对资金流的要求 本项目价格定位 定位方法： 市场比较法 市场比较法： 选择若干个地理位置相近、产品属性类似的项目经过权重打分后得出其比较价格 ■基本方法： ■价格修正： 修正理由： 基于竞争环境对项目的价格影响程度——产品稀缺性、竞争程度小 基于宏观调控对项目的价格影响程度——主要针对住宅物业、项目面临市场机会 本项目价格定位 价格评估： 虹桥枢纽 西郊板块 本项目 古北 天山 北新泾 中山 公园 运用市场比较法进行评估，通过对各比较案例进行系数打分后加权得出项目租赁价格。 对比案例的选择： 嘉利豪园：均价28000元/平米 与项目邻近，同属一个陈家桥街道，区域典型项目，价格具有一定参考性 园林一品：均价50000元/平米 同属长宁区，均为酒店式公寓，采用精装修加上一流物业配套，产品相似度较高 区位相接近 产品相接近 本项目价格定位 权重打分： 类别 细项标准 权重 本案 园林一品 嘉利豪园 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 区位条件 交通条件 10 100 10 180 18 80 8 生活配套 9 100 9 1