上海三湘四季花城酒店式公寓前期定位报告课件.ppt

项目地处松江新城核心，区域交通、景观资源丰富，政府办公及工业园区提供了强力产业支撑，大学城的导入则提升了区域人气 开元地中海/项目区位、产业分析 1 松江新城站 松江区政府 开元地中海 信息来源：松江区规划局 泰晤士小镇 中央公园 松江大学城 交通资源 开元地中海交通资源丰富，临近新松江路、人民路、沪杭高速、外环线、沪青平公路等快速干道，当时距离松江新城地铁站仅700米； 产业支撑 项目处于松江新城示范区南部，区域内规划有松江政府，泰晤士小镇内的方松街道办事处，建设中的国际知名半导体企业台积电，同时距离老城区东面的工业园区仅10分钟车程，具备一定的产业支撑； 景观资源 南面为大型中央水景公园，西面为泰晤士小镇高档住宅区，北面为大学城，在汇聚区域人气的同时又提升了景观资源优势。 开元地中海成功运作的大型商业及娱乐给酒店式公寓带来了长期稳定的出租客源 开元地中海/物业功能规划 1 项目鸟瞰图 项目效果图 整个项目由一栋28层5.4万平方米的五星级酒店、三幢20层高级住宅楼、三幢18层单身公寓、一幢20层办公楼和8.6万平方米的购物商场组成； 该项目商业部分目前是松江区最大的商业项目，其经营的商业门类齐全，形成极大的集聚效应。 整个购物中心商铺统一招商、统一管理。吸引了乐购大卖场及大量知名品牌入驻，大大提升了区域人气，使该区域逐渐成为整个松江新城核心。 根据御上海的开发经验，可以对本项目形成如下启示 御上海/产品分析 2 2 3 中小体量楼盘开发时，户型定位需要明确 本区域目前对超大户型豪宅的需求量有限 该项目未来酒店集群将走高端路线，本案需要同其错位竞争 御上海在产品供应结构上定位不明确，各面积段产品都有，造成了其去化时部分户型市场需求小，去化困难，仅一些小户型去化良好； 御上海产品中包括了超大面积的豪宅产品，但是去化能力相当有限。表明了本区域市场目前对于这类中高端产品需求有限，开发相应产品将带来很大的市场风险。 御上海未来将会由万豪集团打造大型高端酒店及酒店式公寓集群，将会对区域整体形象带来一个剧变，这给本案带来机会的同时又带来较大的市场风险，如何同其进行错位竞争把握良好的开发节奏将是本案成功的关键。 1 对本项目的思考 思考一： 目前区域市场成交以小户型产品为主，大户型、高总价的产品去化困难，市场风险较大。那如何将本案作为区域地标的高度同小户型热销市场进行结合？ 思考二： 　　区域未来潜在的青年自住客究竟需要什么样的产品？片区未来将有大量青年自住客导入，使片区青年自住氛围提升，这样的客户究竟需要何种酒店式公寓产品是本案须深思的。 客 户 特 征 市 场 表 现 松江新城在经历大范围开发后供应量回落，市场存量有限；近期市场回归理性，投资需求萎缩，向自住需求调整； 东城区区位、交通和配套都要优于西城区板块，价格也处于新城高位；西区生活氛围严重不足。 竞 品 启 示 保利西子湾项目以小户型、低总价为主打特色，为片区导入了大量年轻自住客，提升片区的人气及居住氛围； 御上海房型多样，造成定位不明确，大房型市场接受度低，其未来依靠引进万豪管理来提升项目卖点。 新城早期客户以投资为主，目前尤其是东城区向青年自住需求转变，其总价承受力有限，偏重一房、二房等中小户型； 凭借良好的环境和配套，东城区也吸引了一部分区域改善型客户，其需求偏向三房以上大房型。 产 品 特 性 板块目前小户型市场需求旺盛，成交主力为二房，其次为一房，三房以上的大房型成交比例萎缩； 成交一房面积集中在在50-70平米，二房在80-110平米，三房在120-140平米。 区域住宅市场总结 项目所在区域住宅市场特点可以总结如下： 酒店式公寓市场分析 轨道沿线新兴酒店式公寓研究 区域酒店式公寓分析 轨道沿线新兴酒店式公寓研究 传统酒店式公寓特征研究 主要分布在内环以内的长宁、黄浦、卢湾、静安、浦东陆家嘴、徐汇等区域 所处区域为中央商务区如人民广场、小陆家嘴和南京西路，或者位于高端居住区如华山路、镇宁路和古北板块，区域同时具备商业繁华和交通便利等特征 销售客户以投资客为主，客户来源以外地和海外客户为主力 销售价格一般高于区域内同类住宅价格 市区酒店式公寓中长租客以外籍客户为主，短租中大陆的商务客也很多，长租市场的外籍客户呈现群居特点 出租率高，普遍在90%以上 大多聘请知名的、专业酒店管理服务公司 提供的服务全面，包括24小时送餐、幼儿看护等，融合了星级酒店式服务和家庭式温馨服务 大部分中高档酒店式公寓房间数量一般在100-300套之间，其中200-300套之间最为密集 针对中高端长租客的酒店式公寓户型面积普遍较大，以二房和三房为主，户型面积在100-200平方米之间；针对短租客及中低端客户的中低端酒店式公寓户型面积较小，以70平方米以下的一房为主 一般采取精装修