苏州酒店式公寓及写字楼市场报告课件.pptVIP

XXXXX项目市场及定位报告;目 录 Contents;PART 1 第一章 市场解读 1、酒店式公寓市场 2、写字楼市场;苏州酒店式公寓市场整体回暖，3月份相城区销售量猛增，4-6月下降持平，4-6月吴中区连续三个月销售领先。;酒店式公寓市场解读;苏州在售酒店式公寓项目 共计48个 待售16个，在售32个 目前苏州市酒店式公寓房源市场存量 约12153套;相城区：10个酒店式公寓项目，待售4个 存量：2647套 价格：6000-16000元/ ㎡ 挑高情况： 4.49-6米之间，4.49挑高居多;区域;合景天汇;1、市场存量：约2647套（不包括繁花中心项目） 相城区酒店式公寓共计10个，其中待售4个，在售5个，尾盘1个，陆慕及相城大道片区酒店式公寓项目居多，相城区市场存量约2647套酒店式公寓，均为40年产权； 2、面积区间：户型面积30-222 ㎡，主力面积为30-60 ㎡ 相城区在售酒店式公寓户型面积30-222 ㎡，主力面积为30-60 ㎡； 3、价格：均价6000-16000元/ ㎡ 相城区在售酒店式公寓均价在6000-16000元/ ㎡之间，相城大道上的售价最高，顶峯上一层均价相城区最高，黄桥镇片区售价最低，目前仅一个酒店式公寓项目常润佰尚广场，均价6000元/㎡，陆慕片区均价约9000元/ ㎡； 4、挑高情况：4.49-6米之间，4.49挑高居多 相城区在售酒店式公寓层高在3.3-6米之间，挑高高度以4.49-4.8米居多，相城区仅中环百汇广场的顶部两层为6米挑高； 5、标准层结构：双排结构居多;6、购买人群：相城区及周边乡镇，以本地居民居多 相城区酒店式公寓主要购买人群为相城区及周边乡镇（黄桥镇、望亭镇、黄埭镇、渭塘镇）本地居民，投资自住比例约1:1，购买原因为：①不限购、不限贷②面积小，总价低③经济条件一般的本地居民过渡住房； 7、精装情况：精装修VS毛坯=1:1 相城区10个在售酒店式公寓中有5个精装修，精装标准1500-3500元/ ㎡； 8、包租情况：仅顶峯上一层1个项目部分包租 相城区10个在售酒店式公寓中仅顶峯上一层1个项目部分包租，政策是包租10年共75%回报，前三年19%一次性扣除在房款里，后七年每年8%回报； 9、物业费：2.3-4.95元/ ㎡·月 相城区在售酒店式公寓物业费在2.3-4.95元/ ㎡·月之间。;区域;1、市场存量：约2236套 园区酒店式公寓共计11个，其中待售4个，在售6个，尾盘1个，园区市场存量约2236套酒店式公寓； 2、产权：环金鸡湖以70年产权为主，青剑湖板块均为40年产权 园区酒店式公寓分为70年和40年产权，环金鸡湖周边项目均为70年产权（东方之门有70年产权住宅产品，但酒店式公寓产权为40年），青剑湖板块项目产权均为40年； 3、面积区间：户型面积30-350 ㎡，主力面积为30-60 、90-120㎡ 园区在售酒店式公寓户型面积30-350 ㎡，主力面积为30-60 ㎡和90-120㎡，环金鸡湖项目主力面积均较大，在100㎡左右，青剑湖板块项目主力面积则偏小，在40-50㎡； 4、价格：均价10000-70000元/ ㎡ 园区在售酒店式公寓均价在10000-70000元/ ㎡之间，环金鸡湖项目均价20000元/18000-70000元/㎡，青剑湖板块均价则在10000-12000元/㎡，两个区域均价相差较为明显； 5、精装情况：精装修为主 园区11个在售酒店式公寓中有8个精装修，精装标准1600-6000元/ ㎡； 6、标准层结构：以筒状和双排结构为主;7、挑高情况：40年产权4.49-4.5米之间，70年产权不挑高 园区在售70年产权酒店式公寓均不挑高，层高在2.7-3.7米之间，40年产权酒店式公寓中仅3个挑高，分别是东环路的金象城和青剑湖板块的金沙富都、都市VIP，均为4.49-4.5米挑高，青剑湖板块不挑高项目君地新大陆销售情况很差，原因是竞品金沙富都和都市VIP均为挑高产品，该案无竞争优势； 8、购买人群：相城区及周边乡镇，以本地居民居多 环金鸡湖项目购买人群以上海、浙江、外籍人士为主，原因是①面积大、总价高、70年产权等因素决定了购买人群必须有较强的经济实力②投资客居多；青剑湖板块购买人群以园区本地居民、园区白领、部分相城阳澄湖板块居民为主，购房主力因素是①过渡性住房②投资； 9、包租情况：环金鸡湖的2个项目包租 园区11个在售酒店式公寓中仅环金鸡湖的2个项目包租，政策回报均为6%，包租年限非为6年和10年； 10、物业费：3.25-19.06元/ ㎡·月 相城区在售酒店式公寓物业费在3.25-19.06元/ ㎡·月之间。;区域;1、面积区间：户型面积32-127 ㎡，主力面积为40-80 ㎡ 主城区在售酒店式公寓户型面积32-127