苏州石路商业地块市场分析报告8课件.pptVIP

石路商业地块市场分析报告;;占地面积：2万方 最大总建面积：6万方 容积率： 3;项目投资背景分析;2011年1月两大新政策相继出台——“国八条”出台与房产税开征;新国八条后改善性购房需“一卖一买”;苏州限购细则于3月2日出台，本地人限3套外地人限2套;加息前后的首套、二套房客户还款变化 ;不同客户所受影响 豪宅买家、投资客受限购影响最直接，或会在地方细则出台前购买； 首改买家首付门槛提高，部分实力一般的买家或会观望； 首次置业者受影响较小，但较易受政策影响而观望； 后市研判 高端住宅趁细则出台前加快出货，买家提前购买； 地方细则出台后，成交萎缩，市场将进入一段时间的观望和消化期； 商务公寓、商铺间接受益； 外围首置型楼盘受影响较小，市场成交结构更集中到外围，带动整体均价回落； 价格预计将会平稳，个别楼盘降价促销；;项目投资背景分析;“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。 “东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。 “北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。 “南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。 “西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。;按照规划要求，石路商圈被列为苏州城区“三大核心商圈”之一，范围西起枫桥路，东到环城河西段，南起爱河桥路，北到上塘街，总规划面积55.11公顷，几乎是现在整个石路商业区面积的2倍。 按照建设规划，新的石路商圈可以概括为“四个片区、两期工程”： 一是中区，即石路步行街区，范围东起阊胥路，南连金门路，西达广济路，北至上塘街； 二是东区，即西起阊胥路、东到环城河的区域，以南浩街为主； 三是西区，即广济路以西、枫桥路以东的区域； 四是南区，即金门路以南、爱河桥路以北的区域，主要包括石路老街坊、演艺中心和南兵营等地块。 两期工程为： 一是已实施的石路步行街改造工程。自03年8月工程启动以来，已完成投入近2亿元，改造面积13万方。 二是即将启动的石路商圈中心扩容工程。主要包括西扩和南延两块：西扩，即东起广济路，北沿上塘街、南沿金门路，向西扩展到枫桥路，占地面积约14公顷。南延，即北起金门路，西沿枫桥路南延段，东沿环城河，向南延伸到爱河桥路，占地面积17公顷。;主要道路： 南北向广济路、阊胥路，东西向干将路、金门路均为城市重要干道； 轻轨线路： 建设中的轻轨2号线在石路设有站点，轻轨1号线、2号线交汇于石路南侧干将路上； 石路商圈连通南北、串接东西，畅达的交通导入巨大的消费人群。;;项目投资背景分析;2010年，年初的土地市场延续了09年的强势，年前挂出的最后一场土地拍卖在2010年1月下旬火热开拍，44宗进入拍卖程序的地块37总溢价成交，其中16宗成交价格均翻了一番，最高涨幅达到百分之两百以上，于是，土地市场的持续火热也助推了房价上涨的恶性循环。4月份，调控新政重磅出击，土地市场逐渐有所转变，在上半年6月份的大型土拍上，无论是竞拍热度还是成交溢价，相比年初的表现均有明显的收敛，甚至不乏此前抢夺的热点板块用地流拍，土地市场逐渐有所恢复理性。而下半年，楼市调控政策的进一步加强下，土地供应明显萧条，以部分政策房及商业经营性用地支撑市场，7月至12月，苏州无一场大型土地拍卖活动推出，最后一次的挂牌公告，也转至2011年1月正式竞拍交易，可说2010年土地市场整体是先热后冷的过程。在响应政策“增供应抑制房价过快上涨”的号召下，预计2011年的土地市场将依然以平稳为主。 2010年从各类土地所占比例来看，住宅用地所占比例最大，但商业用地的总量明显增加，这是由于下半年，楼市调控政策的进一步加强，土地供应下滑明显，仅以部分政策房及商业经营性用地支撑市场。;从上图我们可以看出，苏州全市2009年土地成交楼面价比起2008年大幅上涨，其中住宅地块上涨120.19%，该年主要受到政府救市政策，各种房地产市场利好政策以及银行天量的放贷，市场成交回暖，连同土地拍卖增多，同时成交楼面价大涨。 2010年土地成交楼面价比2009年有大幅上涨，其中住宅地块上涨16.72%。;2010年苏州全市商业新增总面积126.88万方，与2009年相比较，上涨幅度达15.18%。从近三年的商业新增情况来看，供应市场一直处于稳步上升的态势，2010年，受宏观调控影响，开发商住宅投资受到一定程度的抑制，随之而来的是商业地产的兴起。2010年，大量商业房源涌入苏州市场，其中带噱头的专业市场表现突出。从预期来看，2011年的商业地产新增增幅将维持目前的高涨态势。