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城市居民收入差距对房价租金背离影响研究 　　摘要：将反映收入差距的指标基尼系数引入房价租金联立方程模型，利用我国35个大中城市2001-2009年城市面板数据，采用似不相关回归（SUR）法，实证分析了居民收入差距对房价和租金的影响。联立方程模型的估计结果表明基尼系数对房价具有正向效应，社会贫富差距的加大会推高房价；基尼系数和租金负相关，房价上涨虽然对租金有促进作用，但社会贫富差距加大在一定程度上抑制租金上涨，使房价和租金的变动趋势出现差异，产生房价租金背离现象。 　　关键词：房价；租金；基尼系数；联立方程模型 　　文章编号：1003-4625（2015）03-0041-07 中图分类号：F832 文献标识码：A 　　一、引言 　　社会贫富差距和城市住房市场聚焦了当前我国经济和社会的热点问题。改革开放以来，社会收入差距逐步拉大，根据2007年国家统计局公布的数据显示我国总体基尼系数已跨过0.4的“警戒线”，达到了0.48，我国已从收入分配较均等快速转变为收入分配差距较大的国家。与此同时，随着城镇居民可支配收入快速增长、城市化进程加速推进，我国正在经历一个城市住房市场繁荣、房价全面高涨的发展阶段。由于租房和买房都能实现居民对住房服务的需求，从这个层次上看，房价和租金之间应保持一个比较稳定的数量关系，对住房的需求旺盛不应只体现在房价的持续高涨上。然而，根据《中国统计年鉴》数据计算我国住房市场的现实却是房价在近十年（2000-2010年）上涨了81%，而租金只涨了25%，房价租金比不断扩大，出现了房价和租金背离的现象。我国房价和租金背离现象的出现始于2002年，正是处于社会经济转型期收入分化加快的时期。著名经济学家克鲁格曼和拉詹认为由资产价格特别是房地产泡沫破灭引发的全球金融危机的过程中，收入分配的恶化是一个重要思路。 　　根据经典的住房需求的两阶段模型，住房需求由反映经济基本面的诸变量决定，居民可支配收入是其中的关键因素。在不完美资本市场造成的资金约束下，不同收入居民的实际购买力存在差异，因而居民收入差距会影响住房市场的两个子市场――住房买卖市场和租赁市场产生。为了直观地反映这种影响，本文将中国1997-2009年基尼系数和房价租金比对应的数值分别画于不同的坐标轴中，如图1所示。其中，主坐标表示基尼系数，次坐标表示房价租金比。在房价租金比的计算上，以1997年为基期，将中经网产业数据库36个大中城市房屋销售价格指数和租赁价格指数中全国指数的同比值换算为定基值，我国各年的房价租金比就等于1997年的房价租金比乘以各年房价租金的定基指数之比。假设1997年的房价租金比为1，可得各年的房价租金比值。 　　从图1可以看出，基尼系数的变动和房价租金比的变动趋势大致相同。基尼系数不断增大，说明社会贫富差距加剧；房价租金比值攀升，说明我国住房市场中房价和租金的背离趋势加大。那么，我国社会贫富差距逐渐拉大的现实是否会造成房价和租金的走势进一步背离，其作用的机制又是怎样的？本文将对这一问题进行探索，探讨城市收入结构的差异对住房市场的影响，将反映一个地区居民收入差距的指标――城市基尼系数引入模型，使其更符合中国经济社会发展的实际。本文的研究思路是，第二部分对房价和租金之间关系的相关研究进行回顾，在此基础上明确收入差距在其中的作用；第三部分分析了收入差距对房价和租金背离的影响模型和影响机制；第四部分通过引入反映收入差距的指标基尼系数，构建一个涵盖城市住房市场价格体系的房价和租金联立方程模型，对理论模型的结论进行实证检验，系统考察收入差距对住房市场的价格体系产生的影响；第五部分为政策建议。 　　二、文献回顾与评述 　　Muth（ 1965）在研究中最先将住房抽象为同质、可自由分割的“住房服务”，即“单位时间单位住房所提供的服务数量”。对住房的这种抽象提炼虽然降低了对住房需求分析在理论上的难度，但是也使得单一的住房服务掩盖了住房所特有的资本和消费双重属性。后来的学者对此进行了区分，将住房服务市场分为自有市场和租赁市场两类（Smith，1978）。认为住房资产市场的房价和使用市场的租金之间的关系类似于资产价值和其所产生收益流的关系。Gorden（ 1962）的现值模型认为，房地产市场中的价格租金比可等同于股市中的价格红利比，除非售价偏离基本价值，否则由租金贴现得到的房价和市场售价应当一致”。对房租和房价关系比较成熟和系统分析的是由丹尼斯?迪帕斯奎尔等（2002）扩展形成的存量一流量模型。该模型通过以租金的决定为源动力的四象限分析模型说明，提供住房服务的房地产租赁市场与房地产资产市场如何通过租金、房价、新建数量和住房存量等变量的变动和相互影响实现均衡及租金如何在资本市场转化为资产价值的理论，认为租金与房价存在着相互推动、制约的关系。这些研究都