某公园资源及经营诊断报告导读（讨论稿）.DOCVIP

朝阳公园资源及经营诊断报告导读（讨论稿） 重要说明：本报告研究的前提、目的、范围 背景： HYPERLINK / 朝阳公园是北京在建面积最大的公园之一，由朝阳区政府作为投资主体，委托朝阳公园开发经营公司进行开发建设及经营管理的公园。作为公益性事业企业化经营的公园，这种模式目前在北京甚至全国都属于一种特殊模式，处于探索阶段。 朝阳公园目前处于边建设边经营的阶段，目前形成了以新老景区为范围的已经营的公园园区，以及北部尚待拆迁建设的园区。目前公园开发经营公司负责两项主要任务：1、开发建设（属于阶段性任务，预计2005年之前结束）；2、公园经营管理（属于持续、长久业务，目前以已建成的新老景区为主存在规划调整的可能，未来以整体280公顷园区为经营对象。 资源是经营的对象，其属性也客观制约了经营的效果。在考察资源状况时我们不能孤立地看待资源本身，还必须结合经营情况来判断是否已经充分实现了资源的价值，在资源利用上还存在着哪些空白和改进空间。只有站在经营的角度上看资源，才能明确资源对于公司的战略意义，对公司的发展方向提供正确的指引。 目的: 通过分析目前朝阳公园整体资源状况分析评价资源利用效率（经营效果），通过公园地域辐射的特性重点分析朝阳公园所处周边环境对公园特殊性影响，发现资源/经营利用的空白点。对未来公园资源利用、经营管理提供借鉴、指导。 范围： 所谓资源是指可以加以利用, 具有一定价值, 能够产生社会、经济和环境效益的物质与条件。鉴于朝阳公园开发经营有限公司一直处于边开发边经营的状态，开发与经营面临的资源有很大的区别，因此分析朝阳公园的资源状况时，我们也根据开发/经营两条线展开，分别加以论述。 对开发环节本报告关注资源主要包括政府提供的资金支持及可转让的房地产项目。重点分析资源是否充足，在时间上是否能给予保证，在处置方式上有哪些可能，对公司的价值。 对经营环节本报告关注资源主要包括以目前经营的新老景区的利用情况，从多角度分析公园资源及经营状况。如：对朝阳公园整体资源利用情况（吸引游客数量、单次入园每人消费情况、游客入园时间）等角度进行分析；从客户群细分角度（自然人与机构、年龄结构、所住地域范围结构）等角度分析资源利用；从公园物理属性（上对现有公园绿地、水面、室内建筑）进行分析；从时间属性上（对季节利用、黄金周利用、工作日与公休日、每天时间段）角度分析资源利用； 经营环节的分析结合了朝阳区周边人口特点、商务环境特点、消费特点等全面、前瞻、深层次地分析资源利用可能存在的空白点或商机。 报告框架 一、开发建设环节: 公园真正意义上的开发建设从1993年起，预计到2005年开发建设阶段基本结束。在这个阶段，企业和政府间的关系是公司需要重点明确的问题。 与开发工作相关的资源包括资金和政府给予的各种融资性项目，主要目标是保证现金流平衡。 （一）、公园开发建设的委托代理关系需要明确： 对于朝阳公园这样大型的以拆迁为代价建成的公园来说，开发成本高昂，需要极大的资金投入，只有政府有力量完成它的开发和建设。多年来政府投入了大量的资金进行朝阳公园的拆迁和改建，是公园资产的实际拥有者。但由于历史上朝阳区政府与朝阳公园开发经营公司没有明确委托代理关系，明确委托方与受托方的责权利关系，导致朝阳公园开发经营公司更加类似于一种政府办事机构，没有真正以企业的方式运作公园开发建设，特别在于朝阳开发经营公司帐务核算方面也没有按照委托代理关系明确所有权属。 根据公司提供的相关财务数据，依据规范的区政府、朝阳公园开发经营公司的委托代理关系，历史政府相关部门投资于公园开发建设（通过朝阳公园开发经营公司）资金情况如下：（数据以财务部门提供的数据为基础，精确到亿元） 1983年——2002年8月：（公园建园至今）公司在公园开发上的现金流基本平衡。 数据分析说明：截至2002年8月底 公司投入公园的拆迁建设累计资金16.57亿。其中拆迁费9.4亿，园区建设直接支出3亿，应由开发负担的人工、管理费用3亿，历史还款0.67，经营性支出0.5亿元； 资金来源主要依靠政府，计有政府拨款2.5亿，政府借款2亿，银行贷款2.3亿，房地产项目转让净流入6.3亿，园区经营收入0.5亿，公园历史一些场租收入2.25亿，其他收入1亿元，总计16.85亿 朝阳公园属于特殊的以大量拆迁为代价建设公园的区域，用于拆迁的9.4亿元应由政府承担，其是否计入公园资产需要慎重对待（如计入对公园未来资产收益率计算上与行业其他公园不具有可比性；） 如果拆迁补偿计入公园资产： 截至2002年8月底：朝阳公园资产负债表（估算） 资产 　 负债 　 流动资产 0.28 借区政府 2 　 　 借银行 1.63 固定及递延资产 15.4 合计 3.63 　 　 所有者权益 　 　 　 朝阳区政府 8.