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PAGE PAGE 20 中国主题地产经营标杆企业 研究报告 北京正略钧策企业管理咨询有限公司 毛彩霞、叶科、杨静、徐婧 二00九年五月 前 言 企业取得成功的要素诸多。纵向来看，战略目标的确立、发展模式的选择是至关重要的；横向来看，经营边界的界定、竞争优势的整合是短期内占领市场，并积累长期发展潜力的关键所在。本文选取了中国主题地产经营的五个标杆企业进行分析，通过对其发展历程的回顾、发展模式的剖析、以及竞争优势的分析，本文试图寻找出他们取得成功的决定性要素： 位于滨海口岸的泰达建设，发展15年来，顺利的实现了从出口加工区到现代化新城区的转型。在政府引导与市场化运作并重的经营中，泰达建设引入的“资本大循环”模式成为了其取得成功的关键要素。其改变财政资金单一“投资主体”的地位，变财政资金为“杠杆基金”，用这个杠杆来撬动银行资金和社会金融资本的做法实现了非常有效的融资。 作为IT信息产业基地的大连软件园，1998年破土动工，到现在已成为我国IT产业的一颗明珠，软件服务外包收入与出口额增长飞速。其将“官助民办”和“大企业带动集聚”的发展模式发挥的淋漓尽致，遵循“产业服务于人，人服从于环境”的现代化园区建设理念，为软件企业和软件从业人员打造了“产业，人和环境”协调发展的环境。 致力于成为“中国华尔街”的金融街，以“立足北京，面向全国重点城市和地区，以商务地产为主导，适当持有优质物业出租经营，以快速销售型项目为补充，实现公司的稳定持续的增长”为目标，以商务地产为主导，聚焦城市核心区综合商务体、城市高端公寓、城市区域开发等高附加值产品；在兼顾资金实力和业绩增长的前提下逐步加大自持物业的比重；开发与经营双支柱，租售并举，稳健而不失进取。 坚持“旅游+地产”模式的华侨城，不仅实现了旅游与地产的良性互动，同时也成功的将该模式在全国各地进行了复制，现今的华侨城成为全国瞩目的最适宜人居的“绿色家园”， 并培育出华侨城地产、华侨城旅游、华侨城亚洲、华侨城酒店、康佳以及锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒店、威尼斯酒店、城市客栈等一批人们耳熟能详的著名企业和品牌。 陆家嘴作为全国唯一以“金融贸易区”命名的国家级开发区，与很“浓缩”的伦敦金融城相比，有着土地和规划优势。陆家嘴以金融业为“塔尖”，法律、会计以及广告创意、电影、出版等为“塔基”的七大产业聚集的金字塔型金融城的发展模式，充分利用了产业集聚效应，其外部经济性也促成了陆家嘴今天的繁荣。 然而任何模式都有其特殊应用环境，思考模式的瓶颈才能避免陷入盲目的模仿，本文对五个公司模式的局限性也进行了评价，如对泰达建设“资本大循环”所产生的高负债依赖性的改进途径，大连软件园扩宽融资渠道的办法，金融街保持优质自持物业的经验借鉴，华侨城全国复制的未来，陆家嘴推进制度创新、引进国外中介的好处等，增强了文章的现实性和实用性，希望能对中国主题地产经营企业的发展提供标杆参考。 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc 第一章 泰达建设 PAGEREF _Toc \h 1 HYPERLINK \l _Toc 1.1 概述 PAGEREF _Toc \h 1 HYPERLINK \l _Toc 1.1.1 战略定位 PAGEREF _Toc \h 1 HYPERLINK \l _Toc 1.1.2 发展历程 PAGEREF _Toc \h 1 HYPERLINK \l _Toc 1.1.3 资本运作平台 PAGEREF _Toc \h 2 HYPERLINK \l _Toc 1.2 泰达模式 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l _Toc 1.2.1 泰达模式的特色 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l _Toc 1.2.2 发展中存在的问题 PAGEREF _Toc \h 4 HYPERLINK \l _Toc 1.3 对改进途径的思考 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc 第二章 大连软件园 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l _Toc 2.1 概述 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l _Toc 2.1.1 发展历程 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l _Toc 2.1.2 发展定位 PAGEREF _Toc \h 8 HYPERLINK \l _Toc 2.2发展模式 PAGEREF _Toc \h 9 HYPERLINK \l _Toc 2.2.1 官助民办 PAGEREF _To