希望政府重视物业行业瓶颈和未来发展困境.docVIP

PAGE2 / NUMPAGES6 希望政府重视物业行业瓶颈与未来发展困境 起源、作用 物业管理作为国际通用的不动产管理模式和方法，在80年代初期伴随着住宅商品化市场进程由香港传入内地，建设部1994年33号令《城市新建住宅小区管理办法》确立了物业管理行业的诞生，并规定了这一行业的鲜明特征即社会化、专业化、企业化、经营型。 三十多年来物业管理行业的健康发展对加速市场经济的进程，对社会主义经济建设，实现住宅商品化起到了积极的推动作用，促进了国民经济的增长，改善了人民群众的居住质量和城市管理的水平，减轻了社会就业的压力，缓解了就业供需的紧张矛盾，对维护社会安定起到了重要的协助作用，带动了城镇居民服务消费支出增长。 发展瓶颈、困境 物业行业三十余年迅猛的发展势头下，行业也出现各种各样的问题。首先，从背景上有以下几个问题 一、物业管理架构不完善，综合管理体制不顺、法制不健全以及执行力差; 目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、小林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾，其中，政府、管委会、物业管理公司的责、权、利关系需要进一步明确。物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人，造成很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中很重要的一部分是与政府部门之间的关系。在物业管理实践中，物业公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。如：个别业主私自占用公共面积、违章搭建、违章装修侵害其他业主的合法权益等等。这些问题现行的国家和地方法规没有明确规定，这类问题已经超出了物业管理企业和物业企业主管部门的权限，需要社会各部门的配合。因此，各地的物业管理实践对此类事件均不能很好的解决。对于这类问题，物业公司没有执法权，业主委员会也没有执法权，政府相关部门存在可操作介定不清或执法经费不足，这些问题是政府执行力的问题。 另一种纠纷是无法可依，如：堵塞小区交通，车辆不按规定乱停乱放、小区内车辆发生交通事故等，此类事件物业管理企业很难协调，处理时也无法可依。 二、政府对物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够 现阶段政府还只是将物业管理视为一种实现住宅商品化的辅助手段，没有将物业管理当作城市管理的一个重要环节，忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分，一定程度上阻碍了城市管理前进的步伐。许多投资者都希望自己购买的物业能够保值甚至增值，而单单依靠物业本身的特性是无法达到这个目的的，只有通过业主自律和专业化的物业管理才能使物业本身的特性得以发挥。使物业得以保值、增值。物业管理如此重要，为什么人们对其又爱又恨呢？除了人们长期习惯于政府福利住房的影响之外，另外一个原因就是新闻媒体没有甚至很少向人民群众宣传改革开放30年来物业管理在城市管理中发挥的特殊作用，及其为改善人民群众居住环境所做出的贡献。说到这不禁使我们想起曾有一段时间内人民群众“端起碗吃肉，放下筷子骂娘”的新闻舆论导向。政府应该用正确的理论引导人民群众看到物业产业的迅速发展改变了过去一年建、二年旧、三年破的现实。使大家对物业管理企业给予正面的认识和应有的尊重。正是由于物业产业的发展使人民群众的生活环境得以迅速的改善。一个新兴的涉及千家万户的行业的发展过程中，必然会出现这样或那样的失误和错误，面对这些问题舆论应引导人们善意的理解，而不是火上浇油。 三、协调和维护业主的共同利益，需要建立业主自律机制，现有业主自律机制不完善，司法实践滞后 现有业主公约是业主共同的行为准则，但有部分业主为了自身的利益，拒不履行业主公约，从理论上讲，公约对全体业主具有约束力，但谁来执行这个约束力？再有，业主大会选聘物业公司，应该说是全体业主共同利益的体现，但当个别业主无理拒交物业管理费时，物业公司只能运用法律武器来维护全体业主的利益和物业企业的利益。此时业主的自律机制根本无效。物业企业虽然是运用法律武器追讨利益，现实却是旧帐尚未追回，新帐又有发生，因为物业企业的服务不能停止。因此，物业企业只能被动的损失自己的利益。当前的物业实践中，大部分物业企业没有多余的资金和精力耗费于此，即使运用法律手段也属不得已而为之。业主自律机制没有执行力，司法实践滞后，是当前困扰物业企业的普遍问题。 四、现阶段公众意识普遍较低，物业实践坎坷曲折 由于我国特殊的国情，决定了一部分人物质文明先富有，而相应精神文明匮乏。这部分人公众意识较差，以个人的喜恶作为对物业管理规定的取舍标准。纵狗乱叫，乱扔垃圾、乱停车辆、物业一管，就结下仇怨，物业不管或少管其他受害人随之而来的就是找各种借口拒交物业管理费用。这些人动辄以媒体暴光、车辆档道