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基于GERT模型房地产开发建设时间风险管理 　　摘 要：本文对房地产开发建设的现状和目前的研究进行了简单的介绍，提出了在房地产开发建设中存在的风险问题。针对房地产开发建设的程序模型，提出基于GERT网络模型的房地产开发建设的时间风险评价模型，并结合实例说明了GERT在风险管理中的作用。 　　关键词：房地产；GERT；风险 　　中图分类号：F832.5 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2011.12.06 文章编号：1672-3309（2011）12-11-02 　　 　　 一、房地产开发建设的时间风险问题 　　 2011博鳌房地产论坛于今年8月举行，会议指出，房企粗放式经营模式和依赖投资升值的盈利模式遭遇挑战，房地产暴利时代已经结束，其将逐渐进入理性投资时代。由于房地产的开发建设资金投入高、开发建设周期长、涉及因素多等而具有较高的风险性，因此在其投资建设过程中需要谨慎理性的投资。 　　 房地产开发以前，应该对周围环境、市场供需等情况进行详细的分析，然后对项目的整体情况进行整体评估及风险测量，包括政治风险、法律风险、投资风险、时间风险、经营风险等。其中时间风险对房地产的影响尤为重要。时间风险是指房地产投资建设中与时间和时机选择因素相关的风险，它包括在适当的时间、合适的地点进行投资，也包括选择合适的时机进入市场、物业持有、物业重装修转售的时间长短问题及转售时机等。房地产开发是一个比较长期的工程项目，在开发建设一开始，很难对整个项目过程的开始结束时间及成本效益问题有个明确的概念，国家政策的变动、消费者的偏好、全球的经济形势都会随着时间的拖延而改变最初的变化，但是定量的时间评估方法能够给开发建设者提出一个大概的开发方向，并随着国家政策的变化而不断调整自己的方案，这样还是有必要的。 　　 当前中国对房地产开发建设时间风险的定量分析研究很少，大多诣在通过头脑风暴法或专家打分估算每个阶段的时间消耗情况，进而确定整个房地产开发的风险，这样基于定性的做法，主观性较强[1]。对于房地产时间风险的研究在中国尚不多见，还处于起步阶段，所以时间风险研究应是国内房地产开发建设的重点。 　　 二、图解评审技术GERT的风险评价 　　 （一） GERT网络简介 　　 GERT是在随机变化的环境条件和系统内部随机因素共同作用下对系统的一种网络描述[2]，它产生于20世纪60年代，比早期的甘特图（Chantt Chart）、关键路线法CPM（Critical Path Method）和计划评审方法PERT（Program Evaluation and Review Technique）等网络模型的适用范围更加广泛。利用图解评审技术能对各个领域不同系统进行网络建模分析，可以应用在科研、工程、医疗、技术、生产、经济、社会建设及社会服务等众多方面。上世纪60年代，阿波罗号登月计划获得了巨大成功，正是由于美国航空航天局利用GERT算法，精确地计算了发射时间和轨道运行时间；在城市交通建设和公路运输等众多方面，GERT也得到了广泛的应用。 　　 （二） GERT算法在房地产开发建设的应用思路 　　 本文设计模型仅含互斥性节点，所以采用Mason公式求解房地产项目中的时间风险评价。首先，依据房地产开发的问题及特征，找出产生风险的主要因素，构造GERT的网络模型；其次，收集房地产开发各个阶段的基本参数，并用函数来描述每项活动的传递关系；最后，利用信号流Mason公式，确定网络的特征传递系数及实现概率，公式为：Tv=。 　　 三、基于GERT的房地产开发建设风险模型 　　 （一）构建时间风险模型 　　 房地产开发建设项目过程如下：各工序之间的工序代码从表1得，提出原始方案（1-2），如需改进，及时改进方案（2-2）；若不需要改进，则拟草设计图（2-3），并送质监站报批（3-4）；若不符合质检要求，则重新设计（4-3）；若符合质检要求，对方案进行进一步检验（4-5），如果通过，则投入建设（5-6）；若检验方案有问题，则进一步改进（5-2）。 　　 该房地产开发依据项目开发的问题及特征，设计了一个典型的GERT网络模型（如图1）。网络图中有1个环路和两个闭合回路。 　　 设每个工序所用时间均服从正态分布。各工序之间的传递关系（即概率）和时间的期望、方差如下（表1）。试讨论该房地产开发建设的进度风险。 　　 （二）模型求解 　　 该网络中，有3个一阶环（W2）、（W4，W5）、（W3，W6，W7）和1个二阶环（W2，W4，W5）；1→6的一条路径为（1，2，3，4，5，6）； 　　特征式为：?驻=1-W2-W4W5-W3W4W6W7+W2W4W5； 　　 P1=W1W3W4W6W8；?驻1=1