娄底市阳光一品住宅小区可行性报告.doc

PAGE PAGE 6 第一章 总论 一、项目概况 (一)项目名称：“阳光一品”住宅小区 (二)项目建设单位：湖南省上好家房地产开发有限公司 (三)项目负责人：谭军亭 (四)建设地点：地处娄底市建设路与同仁街之间、新园路西侧，通过建设路可与娄底市城市主干道新星路、吉星路、育才路对接，进而辐身全城。该地属娄底城市规划功能布局—“南政、北工、中商”中的“南政”板块，是“南政”板块的城东区。 (五)建设规模： 用地总面积：11762平方米(约18亩). 建筑总面积41911.38平方米，其中：住宅面积29596.58平方米(多层住宅面积16030.82平方米、小高层住宅面积13565.76平方米)、商业面积5863.5平方米、地下室面积5927.6平方米(不计容积率)、物业配套用房面积523.7平方米。 层数：本项目建拟17+F1的板式小高层住宅一栋、6+1F多层住宅二栋，6+1F多层商住楼五栋。 规划指标值如下： 建筑密度：44.3% 容积率：3.06 绿化率：30.1% 二、项目可行性研究的依据与研究范围 (一)项目可行性研究编制依据 1、土地成交确认书 2、企业营业执照等 3、工业与民用建筑可行性研究深度要求 4、国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版) 5、《“阳光一品”项目详细规划》 6、有关各专业的国家设计规范 7、《城市规划编制办法实施细则》 8、《城市居住区绿化规划及规划设计规范》 9、《城市居住区公共服务设施设置规定》 10、《住宅设计规范》 11、《住宅建筑设计标准》 12、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 13、《城市道路设计规范》(GJJ3-90) 14、《高层民用建筑设计防火规范》 15、湖南省建设厅湘建［2006］330号《关于颁发(湖南省建筑工程计价办法》及有关工程消耗量标准的通知 16、湖南省建设厅《关于颁发(湖南建设工程计价暂行办法)的通知》 17、项目单位提供的有关技术基础资料 18、经济环境及市场调查 (二)项目可行性研究范围 本报告对项目建设的必要性、经济的合理性、技术的可行性、实施的可能性等方面进行了综合性的研究论证，为项目的决策和开发建设提供依据。 主要研究内容有： 1、项目建设背景与必要性 2、市场调查与需求分析 3、现状与建设条件分析 4、建设规模与建设内容 5、规划设计方案 6、进度控制与工程建设方案 7、投资估算与资金筹措 8、财务评价与社会经济评价 9、环境保护与节能 三、技术经济参数指标 1、总占地面积：11716平方米。 2、总建筑面积：41911.38m2，其中：住宅面积29596.58平方米(多层住宅面积16030.82平方米、小高层住宅面积13565.76平方米)、商业面积5863.5平方米、地下室面积5927.6平方米(不计容积率)、物业配套用房面积523.7平方米。 3、总层数 ：17+1F、6+1F 4、总户数： 199户 5、建筑容积率（不包括地下室）：3.06 6、停车场车位数：107个 7、小区绿化率：30.1% 8、建设工期：20个月 9、总投资额：7677万元 10、收入总额：10158万元 11、营业税金及附加：566万元 12、利润总额：1915万元 13、所得税：152万元 14、净利润：1763万元 15、投资利润率：23% 16、净现值：1146万元 17、财务内部收益率：24.17% 18、动态投资回收期：2.68年 四、研究结论与建议 (一)研究结论： 1、在城区新建本项目符合娄底市城市扩建的发展规划。项目区域内的各项水、电、气、通讯、道路等市政配套设施具备，为项目的开发建设提供了良好的外部环境。 2、本项目建设对促进地方经济发展、提升城市品位具有良好的经济效益和社会效益。 3、本项目根据地域特点主要以三房二厅户型住宅为主，从娄底市目前房地产市场情况来分析,本项目销售市场前景广阔。 4、本项目为尽可能地利用有效的土地资源，消防、环保、节能、通讯、安全等配套措施考虑充分，设计合理，技术可行。 5、经测算，本项目可实现收入10158万元，净利润1146万元，投资回报23%，动态投资回收期2.68年，经济财务方案可行。 6、经分析：本项目盈亏保本点为销售收入79.7%；财务内部收益率为24.17%，高于银行现行贷款利率，具有较强的抗风险能力。 (二)建议： 1、建设单位必须落实好项目建设资金筹措计划，按时提供建设资金，确保项目如期竣工。 2、建设单位必须严格执行设计方案，拟聘高水准的施工承包队伍及监理公司，以确保本项目工程质量达到优良。 3、规范施工操作程序，严格施工现场管理，在确保安全生产的前提下讲求速度与效益。 4、为了保证资金回笼较快，达到项目顺利开发，取得最大的投资利润，建议在项目开发的前期工