第五章工业区土地使用对不动产价格之影响.PDFVIP

第五章 工業區土地使用對不動產價格之影響 第五章 工業區土地使用對不動產價格之影響 第一節 工業區不動產特徵價格函數式之建立 本節將建立工業區建坪價與地價兩項特徵價格函數模式，說明工業區各項 土地使用與個別、街廓、可及性等變數對房地價格的關係，並分析其影響程度。 壹、工業區不動產特徵價格函數式 根據第四章各項模式檢定與診斷結果，本研究選取工業區建坪價與地價雙 對數（LN-LN form ）模式，僅納入實證符號正確與具有90%以上顯著水準的工 業區房地價屬性特徵，建構下列特徵價格函數式（括弧中為t 值）： lnP ＝8.764－0.06 lnX2 －8302.353lnX3 ＋0.071X6+ 0.029lnX9 －0.032lnX10 （10.973） （-3.715 ） （-8.711 ） （1.917） （3.244 ） （-1.903 ） －0.033lnX14 －0.100lnX15 －0.054lnX16 －0.059lnX17 ＋0.307lnX19 ＋ε （-1.950 ） （-2.137 ） （3.246 ） （-3.0900 ） （4.388 ） （5.1.1 式） 工業區地價雙對數模式之徵價格函數式如5.1.2 式所示（括弧中為t 值）： lnP ＝8.798+ 0.040lnX9－0.095X12 －0.134lnX15 ＋0.164lnX19 －0.114lnX22 ＋ε （9.492 ） （3.797 ） （-2.407 ） （-2.491 ） （2.030 ） （-2.720 ） （5.1.2 式） 貳、影響工業區不動產價格的因素 以下分別就工業區建坪價與地價雙對數模式予以說明，探討影響工業區房 地價格因素為何以及相對的變動關係。 一、建坪價模式 本研究選取雙對數函數為建坪價最適模式 。詳言之，連續性變數經由取對 數後所估計出的參數，代表各項特徵變數每變動百分之一時，將相對影響工業區 建坪價變動的百分比率；虛擬變數則表示出現該特徵屬性時，將引起建坪價相對 變動的百分比程度。此外，5.1.1 式中的係數正負號代表該變數與價格之變動關 5-1 工業區不動產價格影響因素之研究 係，正號為該工業區特徵屬性與建坪價格為正向變動關係；若為負號表示此特徵 將降低建坪價格，為負向變動關係。 以下就本研究所選取四大部分的變數，說明實證參數結果及其經濟意義。 （一）廠房宗地部分 四項變數中以屋齡、總樓層數、臨街狀況呈現顯著。因建築物與其使用 年限有負向關係，因此，當工業區廠房使用年期每增加一個百分比時，其引 起廠房建坪價相對變動程度之比率為-0.0620% ；總樓層數方面，經實證結果 顯示與建坪價之間有負向關係，生產者仍偏好於著重於低樓層數的廠房，較 能享有交通可及性等優勢的生產空間；臨街狀況變數則與建坪價有正面關 係，若出現工業區不動產特徵，則對建坪價的變動程度為0.0706 百分比。 （二）街廓環境部分 街廓環境變數部分，主要探討工業區街廓土地混合使用、廠房型態與聚 集經濟程度的影響。工業區內的廠商每增加與住宅區一個百分比的距離時， 將影響建坪價 0.0290%的比率變動；距離商業區則將引起建坪價-0.0323%的 相對變動。兩者皆通過90%的顯著性水準，表示不同土地使用對工業區建坪 價有不同的影響，亦即非工業使用的侵入，一方面價格會受到住宅使用的帶 動呈現正向變動，另一方面則因需要鄰里性商業設施的生產服務而對建坪價 有反向影響。 此外，藉由實證結果得知街廓廠房型態中，若出現傳統式的特徵屬性， 將會對建坪價有 0.0208%的價格變動比率；出現樓房式的廠房建築型態，則 將引起-0.0393%的比率變動，顯示廠房整體型態若非新興廠辦大樓，將對工 業區建坪價產生負面的影響。基於以往文獻回顧可知，不動產的建築型態將 直接影響其價格，惟工業區不動產卻未具有顯著性，推測廠商願意支付價格 中，不以廠房建築型態為主要考量。 聚集經濟部分，工業區街廓內主要產業聚集廠家數未達顯著水準，顯示 街廓內的聚集經濟程