《项目开发报建流程与管理工作分享》.pdf

项目开发报建流程与管理 工作分享 前言 项目开发报建工作在项目的管理中具有十分重要的地位和作用， 怎样才能把项目做得更好呢？这是我们每个人都应该深思的问题。 “ ” “ ” 但相信 希望社会因我们的存在而变得更加美好 这个理念，我们 ““ ”” 一定会做得更好！ 目录 � 一、浅谈规划报建在房地产项目中的作用和重要性 � 二、工作流程及我在实施过程中的工作体会 1、土地获取阶段 2、规划报建阶段 3、施工报建阶段 4、销售管理阶段 5、竣工交付阶段 6、产权证办理阶段 名词解释 • 城市总体规划 城市总体规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当 地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部 署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目 标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综 合部署和具体安排。城市总体规划是城市规划编制工作的第一阶段， 也是城市建设和管理的依据。 • 控制性详细规划 控制性详细规划是城市、镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇 总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规 划。   名词解释 控制性详细规划城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理 的依据，并指导修建性详细规划的编制。 • 容积率 容积率又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目 总用地面积的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。 • 建筑密度 建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基 底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范 围内的空地率和建筑密集程度 。 名词解释 • 绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比 率（% ）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共 绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、 组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 一、浅谈规划报建在房地产项目中的作 用和重要性 • 房地产项目开发分前期、中期和后期三个阶段规划报批报建是项目的 前期，也是最高点之一，是一个前瞻统筹性的工作。项目前期对土地 进行规划策划是房地产项目成败的关键和保证，每一个房地产项目的 最终结果是效益也就是利润。利润的大小与规划前期策划的深度是息 息相关的。国有土地出让是政府行为，在土地的出让中规划条件是政 府向土地获得者收取土地所得款的理论依据。反之而言规划条件也就 成了项目预期利润的前置依据，因为规划条件是硬件，是政府行为， 是不能随意改变的，是对集团利益的前期保护。我们应该用精准来要 求做好各项工作。 一、浅谈规划报建在房地产项目中的 作用和重要性 • 案例1、590亩拟取土地（PPT展开） 1、容积率的合理性。 2、配套设施设置的合理性。 3、规划建筑方案在设计上的合理性。 针对市规划局对该地块所作出的初步控制性规划，我们进行了前期的 规划策划和论证。 1、容积率的合理性 该地块规划部门初步给出的容积率是1.7，针对用地的地形地貌及对 地块控高（80米）的要求，地块相当部分只能做三层或六层的楼房， 这样1.7的容积率我们是很难用足的，也就是说用不完的。 一、浅谈规划报建在房地产项目中的 作用和重要性 一、浅谈规划报建在房地产项目中的 作用和重要性 一、浅谈规划报建在房地产项目中的 作用和重要性 经过前期策划和论证，我们认为地