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住宅项目发展基础知识 投资发展部 2014年3月 目 录 一、关于土地基本知识 二、规划设计条件 三、项目发展人员工作内容 四、项目发展初步踏勘 下列土地属于全民所有即国家所有：　　（一）城市市区的土地；　　（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；　　（三）国家依法征收的土地；　　（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；　　（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；　　（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。（土地管理条例2011年修订） 除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 注意事项： A、最初签署的土地使用权出让合同继续有效。要了解原土地出让合同中的相关限制性要求，如开发期限、投资强度要求、容积率、绿化率、建筑密度等。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 B、建设手续的有效性，对于规划许可证、施工许可证的有效期进行审定，并及时办理建设手续变更主体等程序性的要求。 C、土地使用权是否存在抵押等他项权利，以免无法进行土地过户。尤其是已经进行按揭预售的项目，由于牵涉贷款银行及购房业主的法律关系，在实践中几乎是无法进行项目转让的。 D、项目工程施工合同的延续性，对工程状态进行阶段性结算，明确工程款责任。同时对勘察设计合同、监理合同的延续性进行明确约定。 E、在建工程是否具有查封、冻结等司法障碍，对于查封冻结问题，以及施工单位享有的工程优先权妥善处理。 F、核算土地增值税、营业税等成本，详细进行税收成本预算，并在项目转让协议中明确纳税义务的承担方。 B、债权债务承担及原有员工的处置 对股权转让公司进行背景调查，明确约定项目公司的债权债务交割日，通过登报、公证等模式进行。 原有员工的安置问题要统筹安排，做好约定。 C、股权转让变更登记 在签订协议时，应当就股权变更登记手续办理明确约定。实践中一般无法凭最初的协议办理股权转让手续，需要按照工商部门要求的简单格式签订股权转让协议。就工商变更登记协议的效力问题通过备忘录或其他形式约定，避免该协议与各方签署的整体性大协议之间存在差异，导致纠纷。 D、税收沉淀问题 股权转让的优势在于，不发生土地流转，不产生土地增值税和营业税。但是，对于受让方而言，土地增值税将会沉淀起来，在项目公司销售地产项目最终进行土地增值税清算的环节暴露出来。 比如：某项目公司土地出让金、拆迁等成本约5000万元，项目公司股东转让股权的价格为8000万元。这样的话，受让方将8000万元向股东支付，而项目公司能够被税务机关认可的土地成本却仍为原股东付出的5000万元，受让方向原股东支付的转让款中3000万元利润部分不能作为项目公司的成本。这样的话，最终进行土地增值税核算时，该3000万元将被视为项目公司的盈利，征收土地增值税，征收比例为30-60%，纳税额最少900万元。受让方取得土地的成本将大大增加。 因此，应当在股权交易过程中，就原股东收益利润产生的税负明确约定承担方，受让方应就此核算收购成本。 E、出资成立新公司而后进行股权转让 由于项目公司的原有债权债务风险较难规避。实践中往往由项目公司以项目用地出资成立新公司，而后项目公司作为股东，将其持有的新公司股权向收购方转让。这样的操作方法，能够减少收购方债务风险。 在这里，如果能够做到土地使用权出资注册资本、出资土地评估值、股权转让价格三者金额一致，新公司能够被税务部门认可的土地成本就能与受让方的股权转让支付对价相一致，将土地增值税问题在出资新公司阶段就由作为出让方的项目公司解决，避免受让方风险。 （六）、房地产合作开发 C、名为合作实为土地使用权转让 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 D、名为合作实为借贷 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 E、名为合作实为房屋买卖 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 第十二条 因本办法第八条规定情形造成土地