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“星城·银座” 【商务营销策划报告】 重庆智尊物业顾问有限公司 成都地区基本经济技术指标 购买能力：社会消费品零售总额：709.5亿元；较01年增长13.1%; 年末总人口：1041万人； 非农业人口：336万人； 职工人数：561.6万人，职工平均工资：13712元/年； 城镇居民可支配收入：8972元/年；超出国家平均水平：7703元/年； 城乡居民储蓄余额：1226亿元；比2001年增加：23.2%； 二、区域范围内消费者特征 成都消费者在理性购物的同时会存在感性的判断。 逛街所产生的消费行为，是在成都的消费者中已经占了一个比较重的比例 商圈主力消费人群及消费倾向均以女性为主。 春熙路购物的消费人群多为工薪阶层，这恰也反映春熙路的主要消费人群的基本定位。 三、区域百货零售业经营现状 百货店 在春熙路商圈内，受消费者欢迎程度超过半数的百货店分别为伊藤洋华堂、王府井百货、和正百盛、太平洋百货（春熙店）四家，几大百货公司在楼层业态业种规划上来看，存在共通点，总结如下： 四、成都商业地产发展现状调查分析 成都地区商业营业用房现状： 施工面积：240.4万平方米；比2001年增长1.8% 竣工面积：94.88万平方米；比2001年增长73.5% 竣工价值: 16.27亿元；比2001年增长157.8% 销售面积：48.99万平方米；比2001年增长18.8% 销售额：21.95亿元；比2001年增长25.8% 空置面积：41.24万平方米；比2001年增长32.2% 房地产开发投资总额：43.81亿元，比2001年增长42.8%； 政策法规对房地产市场的影响 金融政策对房地产的影响 2002年，央行降息及成都市取消部分行政收费等举措，为商品房开发及销售都起到了积极的促进作用 2003年6月，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即121号文件。 土地政策对房地产业的影响 2002年4月，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让土地使用权规定》。之后，成都市政策出台了《成都市土地市场管理办法》，并于2002年9月1日起正式实施。 开发成本的增加，必然导致房价的上升。 行政规划对成都商业地产的影响 旧城改造是成都政府的重点工程，旧城改造，使市中心再次成为房地产开发的主战场，特别是给近年来开始繁荣的商业地产带来了前所未有的机遇。城市格局的变化势必引起大商圈的变化 。 成都商业地产开发主要特点 商业地产发展商日渐增多，资金投放量明显放大。 2003年1-8月，投资额比去年同期增长46.7%， 区域开发均衡性不足，市中心、城南为开发重心。 旧城改造顺利进行，中心城区商业水平升级。 社区型商业地产大量出现，并成为主要投资对象。 成都商业地产存在的主要问题 供应量高速增长，消费潜力开发滞后，目前市场消化压力较大。 投资型物业多元化，竞争情况复杂。 商业形态同质化严重，销售及经营竞争惨烈。 后期经营管理水平严重滞后 开发销售与后期经营严重脱节 五、成都商业地产投资者及投资趋势分析 投资者分类 纯投资型 投资经营型 职业投资者 投资者投资趋势分析 中小投资者成为投资主力，并进一步扩大。 主城区商业地产再成投资热点。 投资资金跨区域、跨专业。 投资资金向非主城区大量分流。 新兴商业形态投资者呈年轻化。 商业附加值要求更高。 六、区域商圈、街铺业态状况分析 春熙路商业步行街 大慈寺片区 红星路商业步行街 区域街铺 七、区域竞争物业情况 目前市场存在的主要问题是消费者对商场的投资经营信心问题。消费者的投资经营信心不足可以分为以下两点：一是对商场经营信心不足；二是工程形象均较差，对开发商信心不足。 商铺投资客户以100万以下的中小型投资户居多，此类投资者非常看重商场地段，对价格的敏感度较大，对短期的预期收益较为看重。 本项目和主要竞争对手基本上在同一起跑线上，解决本项目营销的关键将主要是把握以下几点： 1)??? 定价的合理性； 2)??? 招商能否先行且顺利，给投资者以信心； 3)??? 商场定位和业态规划组合的合理性、特色性； 4)????良好营销方式 八、区域商业物业租金情况 九、本项目周边状况调查 本项目交通状况： 6路、8路、28路、35路、47路、55路、76路、82路等多条公交线路途经该本案地块区域，交通发达。 项目发展定位 立足于项目的区位，结合商圈的发展趋势，以特色化商品经营为主导的商业形态 项目业态定位 出发点：需求区域市场的商业空白点 落脚点：项目所在的区域商业特征