土地一级开发项目成本审计研究以北京市-为例.doc

土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例 来源：《中国房地产》 作者：邵福军 俞国泰 密亚洲 发布时间：2010-01-10 邵福军 俞国泰 北京天鸿房地产开发有限责任公司 密亚洲 中船建筑工程设计研究院 ??? 一、土地一级开发项目成本概述??? 土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。??? 土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。??? 二、土地一级开发项目成本审计??? 土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。??? 土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。??? 而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。政府虽然不作为土地一级开发的直接责任主体，但通过一级开发成本的审计，依然能够强化对土地一级开发项目的管理与控制；保障土地储备机构在使用土地储备开发资金返还土地一级开发主体土地熟化成本及支付企业开发利润时资金的安全性。??? 三、北京市土地一级开发项目成本审计实践??? 经过几年的实践和摸索，北京市的土地一级开发制度不断发展，并形成了较为成熟的运作模式，即“政府主导、市场化运作”模式——通过土地一级开发权的市场化引入房地产开发企业参与土地熟化工作。除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目均按此模式运作。??? 土地一级开发企业将生地熟化后交付土地储备机构，土地储备机构再将企业投入的土地一级开发熟化成本进行返还，并支付开发企业不超过土地一级开发成本8％的利润。在成本返还及利润支付的过程中有一个前提，就是政府要对一级开发成本进行审核认定，即由政府相应部门或合法中间机构对企业的一级开发成本进行外部审计确认。??? 近年来，随着北京土地一级开发实践的不断深入，土地一级开发成本的外部审计工作也在探索推进，并形成了以“独立审计”为主的运作体系。下面着重对北京土地一级开发项目成本外部审计的实践进行总结。??? (一)审计的组织流程与实施??? 待土地一级开发主体对土地一级开发项目完成“生地熟化”相关工作后，由市国土局会同相关委办局组织成本审计工作。具体而言，可由区县财政、审计等相关职能部门直接审计或委托专业审计单位进行审计，也可由分中心委托专业审计单位进行审计。但审计结果必须经区县政府确认。流程如图1。??? 为实现审计工作的客观、公平、公正，在实际运作过程中若由专业审计单位进行独立审计时，审计单位需由市土地整理中心或分中心从房地产和土地评估机构库、审计和工程造价咨询机构库中抽取，抽取结果必须经过区县政府确认。上述机构库由市土地整理储备中心建立，库内成员是面向社会公开选择并审核通过的具有良好社会信誉及相关资质的合法中介机构。??? (二)审计的主要内容及审计人员职责??? 北京市土地一级开发项目采取的独立成本审计内容主要包括以下几方面。??? 1．责任承担情况。主要审查土地一级开发主体是否按照规定要求设计、实施和维护成本明细表编制相关内部控制，是否选择和运用恰当的会计政策做出合理的会计估计。??? 2．项目成本明细报告的编制及依据。项目成本明细报告是否按照《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》的规定编制：审查编制依据是否充分，编制内容是否全面，各项数据是否正确真实，应附送的资料是否齐全，签报手续是否完备。需要注意的是在