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PAGE \* MERGEFORMAT 34 土地一级开发研究报告 XXX有限公司 二O一三年五月 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc 一、土地一级开发概述 PAGEREF _Toc \h 4 HYPERLINK \l _Toc 二、土地一级开发的运作模式 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc （一）政府主导模式 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc （二）政府主导的市场化运作模式 PAGEREF _Toc \h 6 HYPERLINK \l _Toc （三）完全市场运作模式 PAGEREF _Toc \h 8 HYPERLINK \l _Toc （四）政、企合作模式 PAGEREF _Toc \h 9 HYPERLINK \l _Toc （五）上述四种开发模式对比分析 PAGEREF _Toc \h 10 HYPERLINK \l _Toc 三、企业参与土地一级开发的盈利模式分析 PAGEREF _Toc \h 11 HYPERLINK \l _Toc （一）从一级开发本身获利 PAGEREF _Toc \h 12 HYPERLINK \l _Toc （二）分享土地增值收益 PAGEREF _Toc \h 13 HYPERLINK \l _Toc （三）持有公共建筑 PAGEREF _Toc \h 14 HYPERLINK \l _Toc （四）二级土地优先获取——“曲线拿地” PAGEREF _Toc \h 14 HYPERLINK \l _Toc 四、土地一级开发融资方式分析 PAGEREF _Toc \h 16 HYPERLINK \l _Toc （一）融资方式一：政策支持 PAGEREF _Toc \h 16 HYPERLINK \l _Toc （二）融资方式二：政策性贷款——国家开发银行贷款 PAGEREF _Toc \h 16 HYPERLINK \l _Toc （三）融资方式三：商业银行贷款 PAGEREF _Toc \h 17 HYPERLINK \l _Toc （四）融资方式四：信托融资 PAGEREF _Toc \h 18 HYPERLINK \l _Toc （五）融资方式五：房地产信托投资基金 PAGEREF _Toc \h 20 HYPERLINK \l _Toc （六）融资方式六：证券市场募股 PAGEREF _Toc \h 25 HYPERLINK \l _Toc 五、土地一级开发主要风险分析 PAGEREF _Toc \h 27 HYPERLINK \l _Toc 六、经典案例分析 PAGEREF _Toc \h 28 HYPERLINK \l _Toc （一）云南城投环湖东路沿线土地一级开发项目。 PAGEREF _Toc \h 28 土地一级开发研究报告 一、土地一级开发概述 土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平” 或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 生地：未完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。 毛地：完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。 净地：净地的概念是相对于毛地来说的；净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 熟地：在净地的基础上进行市政配套建设，达到“三通一平”（通水、通电、通路以及场地平整）、“五通一平”（通水、通电、通路、通排水、通讯以及场地平整）或“七通一平”（通水、通电、通路、通排水、通讯、通燃气、通热力以及场地平整）等建设条件的土地。 二、土地一级开发的运作模式 土地一级开发目前主要有四种开发模式： （一）政府主导模式 由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发。 1.模式分析 政府主导模式，即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发。例如“城投”单独进行一级开发，政府将熟地出让之后将开发成本返还给城投，并按约定比例将土地增值收益划归“城投”。 2.案例：重庆的政府主导型土地一级开发模式，由九大国有控股集团代表市政府实行一级开发。 重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团(城投、高速公路集团、高等级公路建设投资公司、水务集团、地产集团、水利