物业法律法规与相关案列分析.pptVIP

2017年6月30日 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同预定，面对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。 前期物业服务合同 在业主，业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同 前期物业管理  指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 临时管理规约 建设单位应当在销售物业之前，制订临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。  主要是有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担责任等。 在使用、经营、转让其名下物业时，应遵守有关法律，法规和政策规定。 在使用住宅区物业时，应遵守以下规定 未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构，外貌和用途。 不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占 不得利用房屋从事危害公共利益的活动。 不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外 不得侵害他人的正当权益 物业服务合同 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同的主要内容 物业管理事项 服务质量 物业服务合同的主要内容 服务费用 双方的权利义务 物业服务合同的主要内容 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 物业服务合同的主要内容 合同期限 违约责任等内容进行约定。 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任 一是根据不同的情况，承担不同类型的责任 二是根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本或者物业服务支出构成包括以下项目： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费； （2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护及保养费； （3）物业管理区域绿化养护费用（绿化管理费）； （4）物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费）； （5）物业管理公共区域秩序维护费用（保安费）； （6）办公费； （7）物业管理单位固定资产折旧费； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 （9）法定税费。 已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。 物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 什么是业主？ 房屋的所有权人为业主。 按照物业服务合同的约定，接收物业服务企业提供的服务。 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。 提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议。 参加业主大会会议，行使投票权。 选举业主委员会成员，并享有被选举权。 监督业主委员会的工作 监督物业服务企业履行物业服务合同。 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。 法律、法规规定的其他权利 遵守管理规约，业主大会议事规则。 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 按照国家有关规定交纳专项维修资金。 按时交纳物业服务费费用。 法律、法规规定的其他义务。 业主大会如何构成？物业管理区域内全体业主组成业主大会 住房专项维修资金  指专项用于住宅房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。 专有权-----专有部分所有权 共有权-----共有部