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项目开发报建报批流程 前 言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！ 此致 敬礼 营销策划部 敬上 2003年12月29日 项目开发流程 土地使用权的取得 取得方式 行政划拨 协议出让 招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 转让 流程示意（以拍卖为例） 现场勘察， 现场勘察， 收集相关资料 信息的初步 收集、分析 确定竞拍价、竞 拍人、叫价原则 获取土地出让信息及相关规划指标（一般1-3个月前，政府予以公布即挂牌） 组建竞投小组，购买标书。（成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员） 测算土地成本、估算开发总投资、总价值。（一般采用假设开发法进行计算） 办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。 竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。 获得土地使用权限 办理相应的土地产权转移变更登记手续 细节阐述 信息资料部分 招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）； 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度 生、熟地指地块是否已“三通一平 生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理； 前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； 参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）； 前期可行性分析（机会可行性分析可行性分析可大致分为三个阶段：机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标； 可行性分析可大致分为三个阶段： 机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标； 初步可行性分析阶段：确定项目的开发前景及定位方向； 最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排； 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表） 开发成本明细表 序号 项目 备注 1 土地取得成本 、 2 前期费用 、 2.1 策划研究费 、 2.2 勘察设计费 、 3 建筑期费用 参考《价格信息》及同类物业 3.1 桩基础工程 、 3.2 地下室工程 、 3.3 主体土建工程 、 3.4 安装工程 、 3.5 室外配套工程 、 3.6 专业人员费用 约前五项之和的3% 3.7 不可预见费 约前五项之和的3% 4 总建造成本 、 开发费用明细表 序号 项目 备注 1 管理费用 建安费用的3% 2 财务费用 贷款年期利率计算 3 推广费用 按售价/租金的3%-5%计算 税费明细表 序号 类别 税（费）率 计算基数 1 营业税 5% 成交价 2 城市维护建设税 1% 营业税 3 教育费附加仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。 仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。 3% 营业税 4 印花税 0.1% 售价/租金 5 房产税* 1