中信双流华阳项目3000亩整体定位报告uvziehqk.ppt

时间 类型 推售组团 产品形态 户数 户型面积区间 建筑立面 是否带地下室 是否精装 品牌 2006 多层洋房 赛尔维蒙 4+1退台式多层洋房 / 148-175㎡ 北美乡村 / 清水 麓镇 拉佩维尔 4+1,6+1退台式多层洋房 / 211-238㎡ 北美乡村 / 清水 麓镇 独栋别墅 圆石滩 独栋别墅 123 350-457㎡ 西班牙、意大利、地中海、新古典。 带 清水 麓山别墅 碧影溪 73 498-700㎡ 地中海 否 清水 麓山别墅 2007 多层洋房 帕萨迪纳 6F多层洋房 / 80-129㎡ 托斯卡纳 / 精装 麓镇 独栋别墅 叠溪谷 独栋别墅 88 309-469㎡ 地中海 带 清水 麓山别墅 2008 小高层 茵特拉肯 小高层板式结构 / 120-130㎡ 北美乡村 / 精装 麓镇 高层豪宅 茵特拉肯 29F“Y”字型点式布局 / 170-310㎡ 北美乡村 / 精装 麓镇 独栋别墅 香溪堤 三重庭院 设计 93 343-468㎡ 地中海 带 清水 麓山别墅 黑钻山庄 独栋别墅 66 600-690㎡ 北美 带 豪装 麓山别墅 麓山的产品和推售时间 项目规划建议 时间 类型 推售组团 产品形态 户数 户型面积区间 建筑立面 是否带地下室 是否精装 品牌 2009 叠拼别墅 圣芭芭拉 叠拼别墅 180 190-419㎡ 西班牙风情 / 清水 麓镇 独栋别墅 翠云岭 独栋别墅 109 205-283㎡ 北美乡村 带 清水 麓山别墅 香怡林 130 335-388㎡ 北美乡村 带 清水 麓山别墅 碧湖岸 130 360-480㎡ 5种创新立面 带 清水 麓山别墅 黑鹰庄园 38 570-652㎡ 北美 带 豪装 麓山别墅 2010 独栋别墅 长岛 独栋别墅 68 430-460㎡ 地中海 带 清水 麓山别墅 悦林湖 47 410-500㎡ 北美 带 豪装 麓山别墅 圣安德鲁 / 300-380㎡ 北美 带 清水 麓山别墅 麓山的产品和推售时间 2008年，全球金融危机，同时市场受到地震的影响，麓山果断停止茵特拉肯高层豪宅的销售，迅速拿出“黑钻山庄”进行销售，在2008年楼市最惨淡的时候，麓山依然取得了34个亿的销售业绩。 项目规划建议 鉴于麓山国际社区绝大部分都是别墅产品，我们暂且 将此种成功的PUD开发模式称为别墅PUD开发模式。 项目规划建议 传统分期开发模式 开发理念 传统分期开发模式是以各组团的开发先后时间进行排序。在开发准备期内，只需要按照开发节奏逐步准备。 只要超过100亩土地规模的项目原则上都会采取分组团分期开发的模式。为实现组团内的分期交房。在项目规划上，都会尽量保证组团内的各期相对独立和完整，并且尽量保证组团内各期产品规划与地下车库的位置和车位数量保持一致。 项目规划建议 别墅PUD开发模式与传统分期开发模式的对比： PUD开发模式下的别墅项目在规划中可以做到各不同组团产品的差异化和单一性，因此在推售过程中，产品指向明确，不会出现非推售产品与推售产品同步开工的现象，所以不会出现因产品无法销售造成的资金挤压，对开发商的资金实力要求不高（实际是承建商）； 项目规划建议 别墅PUD开发模式与传统分期开发模式的对比： 如果一个有多种产品形态的项目采取PUD开发模式，由于在规划中很难做到不同组团产品的单一性，因此可能会出现在组团内已开工的部分产品并不适合市场需求，暂时不能销售的现象。而由于必须满足同一组团同步交房的条件：住宅、景观、车位全部建造完成，从而使得短期内承建方资金投入较大。 项目规划建议 别墅PUD开发模式与传统分期开发模式的对比： 传统分期开发模式是按照组团的开发节奏进行销售，虽然开发准备周期较短，但推售的时间节点完全基于工程节点，导致销售的产品与市场需求不匹配，从而造成产品滞销、销售周期较长。 项目规划建议 从本项目的实际情况考虑，为缩短开发周期和销售周期，同时避免出 现不同产品采取PUD开发模式带来同一组团同步交房的难度，因此经过 我们的深入研究，提出了综合别墅PUD开发模式和传统分期开发模式的 复合型PUD开发模式。 项目规划建议 复合型PUD开发模式： 开发理念： 按照PUD开发模式的理念，将地块分为独立的组团，组团按照提升人气 和提升项目调性两种目的以及市场竞争情况，设计分组团的产品组合。 组团内部依然按照分期开发的模式，为解决同一组团同时交房和规避市 场风险的问题，以一个人气组团和一个调性组团为组合进行同时开发， 以人气组团的产品加快产品去化和保证热销气场，以调性组团的产品维持项目的高端调性。 项目规划建议 经过对各种类型的房地产项目进行总结和分析： 我们认为任何一个房地产项目在营销过程中不外乎两个目的： 1、调性：保证项目的高调性，