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基于空间叠加分析方法房地产开发项目选址研究 　　摘要：地段决定房地产价值，选址对于房地产开发项目的成功至关重要，这也对房地产开发项目选址的研究提出了更高的要求。本文在综合分析房地产开发项目选址影响因素和详细介绍GIS(地理信息系统)空间叠加分析方法的基础上，通过实例分析，阐述了GIS在房地产开发项目选址中的应用。 　　关键词：房地产开发项目；选址；GIS；空间叠加分析 　　 　　0 引言 　　 　　房地产开发项目选址是房地产投资的第一步,它不仅是决策成败的关键,决定着项目开发的风险等级，而且影响着项目运作的全过程，因而房地产开发项目的选址对房地产投资来说意义重大，必须采用有效的方法对选址进行科学的决策。 　　房地产项目选址的研究已经开展了相当长的时间，国内外学者从不同的角度，采用不同的方法进行研究，并且形成了一些常规的选址模型。如：文献[1]提出使用权重因素分析方法把定量数据和定性比率结合起来进行选址的方法。文献[2]采用灰色系统理论，通过建立多层次灰色评价模型进行房地产开发项目选址的研究。文献[3] 采用特尔菲法进行房地产开发项目选址研究。文献[4]通过构建住宅项目选址的评价指标体系，运用粗糙集相关理论，通过建立选址集合模型进行房地产项目选址的决策分析。文献[5]采用模糊意见集中决策的方法，通过对方案集合中的对象进行排序，得出最佳项目选址的方法进行房地产项目选址的研究。 　　地理信息系统是以地理空间数据为基础，采用地理模型分析方法，适时地提供多种空间的和动态的地理信息，是一种为地理研究和地理决策服务的计算机技术系统。GIS的基本功能是将表格型数据（无论它来自数据库、电子表格文件或直接在程序中输入）转换为地理图形显示，然后对显示结果浏览、操纵和分析，其显示范围可以从洲际地图到非常详细的街区地图，显示对象包括人口、销售情况、运输线路以及其他内容。 　　地理信息系统(GIS)技术作为地理数据获取、存储、分析、处理等的工具，将多种地理数据以不同层次联系构成现实世界模型，具有强大的空间数据管理、地理分析和空间分析的能力。 　　房地产位置具有空间尺度和空间特征的性质是GIS技术与房地产管理集成的基础。目前地理信息系统在房地产管理中应用比较有限，主要应用在房地产基础信息管理方面，深层次的应用还有待进一步开发。 　　GIS应用于房地产开发项目选址，从根本上改变传统房地产开发项目选址的分析模式，具有广阔的应用前景。本文把GIS空间叠加分析方法应用于房地产开发项目选址的研究，是房地产开发项目选址方法的一个创新。 　　 　　1 房地产选址影响因素 　　 　　选址问题的一个显著特点是其影响因素的复杂性和数据的集中性。房地产开发项目选址的主要影响因素如下: 　　位置地点。拟选址的坐落位置是否符合当地发展规划,与周边是否协调，当地政府和群众对项目选址能否接受以及选址能否满足项目开发的目标。 　　占地面积。根据项目开发规模，主要建筑物、构筑物组成，参照同类项目计算拟占用的土地面积，研究拟选址面积能否满足项目要求。 　　地形、地貌、气象条件。标高、坡度、日照、风向等地形、地貌、气象条件能否满足项目开发的要求，初步计算挖填土石方工作量及所需费用。 　　地质、水文条件。地质构造、地基承载力、地下水水位流向等地质水文条件能否满足项目开发的要求。 　　征地拆迁安置条件。拟选址征地拆迁安置方案，包括拆迁数量、安置途径、补偿标准等，估算拆迁安置工作量和所需投资。 　　交通运输条件。拟选址的交通运输条件是否便利、公共交通的通达度及可利用度、与项目相联的道路入口、出口等。 　　水电等供应条件。根据拟选址所在地的水、电的供应（数量、质量、价格）现状及发展规划，研究项目的满足程度及可能缴纳的税费。 　　环境保护条件。拟选址的位置能否被当地环境容量所接受，是否符合国家环境保护法规的要求，如不得在水源保护区、风景名胜区、自然保护区内建设项目。 　　生活设施条件。拟选址所在地生活福利设施（住宅、学校、医疗、文化、娱乐、体育等）是否齐全，能否满足项目的需要及满足项目需要的程度。 　　施工条件。拟选址的施工场地、施工用电、用水等条件能否满足工程施工的需要。 　　 　　2 空间分析方法概述 　　 　　地理信息系统集成了多学科的最新技术，如关系数据库管理、高效图形算法、插值、区划和网络分析，为空间分析提供了强大的工具，使在过去复杂困难的高级空间分析任务变得简单易行。目前绝大多数地理信息系统软件都有空间分析功能。空间分析早己成为地理信息系统的核心功能之一，它特有的对地理信息（特别是隐含信息）的提取、表现加传输功能，是地理信息系统区别于一般信息系统的主要功能特征。 　　2.1 空间分析过程 　　空间分析的目的是解决某类与地理空间有