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贷后管理怎能成“怠管”，抵押为何变“插花”——湖北JH置业公司不良贷款案例浅析 ?湖北分行授信执行部?[2012-03-06 10:35:00] ? 一、案例背景 1．借款人基本情况 JH置业公司成立于1998年，是一家中外合资房地产开发企业，主营房地产开发和相关建筑材料生产。自2005年以来，由于JH置业公司开发的“XSJ广场”房地产项目产权式商铺销售失败，从此主营业务停止，经营情况恶化，年年亏损，到2007年末累计亏损额已接近2500万元。自2008年初开始，贷款经办行对JH置业公司诉讼进入强制执行程序，JH置业公司经营基本停止。 2．授信发放及损失情况 贷款经办行于2003年先后分4次向该公司发放贷款6000万元，期限2年，用于支持该公司“XSJ广场”建设。贷款发放时，该置业公司与贷款经办行合同约定由其建设的“XSJ广场”价值1.4亿元土地及两层地下室、1—5层建筑物等在建工程抵押。实际落实在建工程抵押9782万元（占约定抵押范围的67%）。 “XSJ广场”房地产项目竣工后，上述在建工程抵押变更为现房抵押，抵押范围变成“XSJ广场”一层4358.28㎡和二层4876.14㎡，抵押价值8885万元。由在建工程抵押转为现房抵押价值减少了897万元。 现房抵押登记后，为促进JH置业公司房地产销售和拓展零售贷款业务，贷款经办行于2004年10月与JH置业公司签订“合作协议”，为JH置业公司实现销售提供按揭贷款支持。“合作协议”签订后，JH置业公司共销售一、二层商铺2801.58㎡，这样造成整层抵押房产变成了零散的“插花地”，给后期变现处置留下重大隐患。 贷款到期后，经过催收，JH置业公司累计归还贷款本金818.95万元。鉴于JH置业公司拒不积极履行合同约定的还本付息义务，贷款经办行于2006年9月提起诉讼，2008年1月向法院申请强制执行。 在案件执行过程中，法院委托中介机构对抵押物进行了评估，评估价值15018.60万元。2009年6月至9月，法院委托拍卖公司针对抵押物先后对外发布三次拍卖公告，均无人报名竞买，最终流拍价为10813.39万元。导致无人竞买的原因主要是：流拍抵押房产与JH置业公司已出售的部分商铺房产均在“XSJ广场”购物商城内，彼此交错分布，使用功能受限，买受人普遍担心买受后“清场”难度大、成本高，无法实现投资收益。 案件虽经法院强制执行超过两年，但抵押物仍然无法变现，贷款无法收回。至此，JH置业公司拖欠贷款经办行的贷款本金人民币5181.05万元、利息2361.73万元（至2010年7月20日）,合计7542.78万元。 二、成因分析 （一）主观原因分析 1.授信发放环节未落实批复条件 （1）授信批复要求本贷款由借款人用土地使用权和在建工程抵押，但在放款时因土地使用权仍抵押在当地商业银行，土地未能置换，没有单独落实土地抵押登记。 （2）批复要求贷款经办行督促企业落实好项目的自筹资金及其他资金来源，监督企业办理房地产开发二级资质证书，但该贷款发放时JH置业公司只是房地产开发三级资质。 （3）批复要求JH置业公司制订分期还款计划，按照住房销售按揭贷款量收回开发贷款。但从双方签订的借款合同上看，与企业约定的是贷款两年到期一次还款，没有体现分期收回贷款的计划与安排。 说明授信业务部门未严格按照授信批复及相关规定要求落实。 2.贷后管理及清收环节 （1）贷后管理期间，相关信贷人员没有对JH置业公司“XSJ广场”项目住房、商铺销售资金使用进行有效的监控管理，没有督促借款人按照销售进度偿还贷款，使借款人将销售回笼资金另作他用或汇往异地，造成贷款不能按期收回。 （2）在与JH置业公司开展按揭贷款业务合作过程中，相关人员没有认真分析和采取防范业务风险的措施，抵押房产的整体性因商铺部分销售受到破坏，给后期抵押物成功变现造成极大障碍。 3.对资金使用监管不力。 （1）JH置业公司“XSJ广场”项目住房多在2004年底以前已完成销售，且售房资金大部分回笼到贷款经办行开立账户内，但贷款经办行没有采取有效措施控制资金使用。 （2）2004年12月至2006年8月期间，为促进JH置业公司销售商铺提供按揭贷款475万元，2004年12月由JH置业公司将其中的444万元汇往其原控股股东，贷款经办行零售业务部相关人员在JH置业公司商铺销售收入回笼资金上没有履行管理职责。 4.对贷款抵押担保管理不力。 （1）2004年7月“XSJ广场”竣工后将原在建工程抵押变更为现房抵押时，贷款经办行没有坚持按原在建工程抵押范围办理现房抵押，致使现房抵押仅为“XSJ广场”1、2两层，现房抵押价值8885万元较在建工程抵押价值9782万元少897万元。 （2）2004年10月贷款经办行为发展按揭贷款业务与JH置业公司签订“合作协议”，约定不符合贷款经办行按揭