第3章 物业管理招投标和合同.ppt

一、物业管理市场的含义 广义的物业管理市场是指提供（出售）和购买物业管理服务这种无形商品的场所和由此而引起的交换关系的总和。 狭义的物业管理市场指物业管理劳务商品交换的场所。 一、物业管理市场的含义 物业管理市场包括三层含义： (1)市场交换的商品是物业管理服务。 (2)市场交换关系的主体是业主和物业公司 (3)物业管理市场的基本规律是价值规律和竞争规律。 二、物业管理市场的构成 1、市场主体 业主 开发建设单位 物业服务企业 ——供给主体、受托方 中介组织 ——提供辅助性服务 行业协会 ——自律性组织 政府——管理者 2、市场客体 3、市场机制 价格机制、供求机制、竞争机制 三、物业管理市场中的委托与代理关系 物业管理是一种委托代理关系。 委托代理是指代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为。 委托代理关系的特征可以概括为：代理人在委托人的授权范围内行使代理权，实施代理行为；委托人的利益依赖于代理人的行为；代理人以委托人的名义实施行为，但其行为的法律后果要有由委托人承担。 三、物业管理市场中的委托与代理关系 在委托与代理关系中，其主体包括代理人、被代理人和第三人（相对人）。 代理人——物业服务企业 被代理人——业主或业主大会 相对人则有两类： 各类相关的专业公司， 分散业主(相对于业主大会)和承租人 物业管理服务的委托代理关系，是通过物业管理市场的招标和投标，并通过签订前期物业服务合同或物业服务合同来实现的。 二、物业管理招标的类型 《物业管理条例》第24条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 资格预审的程序： （1）发出资格预审通告或经营资质预审邀请书 发布经营资质预审通告通常有两种做法：①在招标公告中写明将进行经营资质预审，并通告领取或购买经营资格预审文件的地点和时间；②在报纸上另行刊登经营资质审查通告。 （2）出售资格预审文件 (3)评审 资格预审的内容: （1）申请人的基本情况 （2）申请人的财务状况 （3）申请人的业绩 四、物业管理招标文件的构成 1、投标邀请书 2、投标人须知 3、技术规范和要求 4、合同条款 5、附件 四、物业管理招标文件的构成 1、投标邀请书 2、投标人须知 3、技术规范和要求 4、合同条款 5、附件 四、物业管理招标文件的构成 1、投标邀请书 2、投标人须知 3、技术规范和要求 4、合同条款 5、附件 四、物业管理招标文件的构成 1、投标邀请书 2、投标人须知 3、技术规范和要求 4、合同条款 5、附件 四、物业管理招标文件的构成 1、投标邀请书 2、投标人须知 3、技术规范和要求 4、合同条款 5、附件 四、物业管理招标文件的构成 1、投标邀请书 2、投标人须知 3、技术规范和要求 4、合同条款 5、附件 附件1-1资格预审表（投标请求） 投标项目名称： 申请人（盖章）： 1填表须知 1.1申请人须回答所有问题，如果拟组建联合体，所有成员对全部问题均应回答。 1.2本表填妥后寄给招标代理机构，申请人自留一份存档备查。 1.3如果投标人所提供的信息严重歪曲事实，或者投标人实质上不符合投标资格，即使已购买招标竞赛文件、已缴费、已提交投标文件，招标人可以随时取消其投标或中标资格，招标人对投标人的一切损失不负任何责任。 2申请人 2.1法人营业执照编号： 2.2注册地址/邮政编码： 2.3法定代表人： 2.4电话号码/传真号码： 2.5投标事务负责人/手机： 2.6就近的办事处、分支机构的电话/地址： 2.7电子邮箱： 3联合体和分包商 3.1联合体牵头人名称（如果有）： 3.2联合体各成员的名称（盖章）/电话号码/分工职责： (a) (b) (c) 3.3各分包商的名称/电话号码/分包项目： (a) (b) 4.申请人的资质 6.申请人的业绩经验 7申请人简介 7.1申请人成立时间和简介（宜300字以内）： 7.2申请人在本项目所在地的经历（宜200字以内）： 7.3申请人完成本项目所独有的有利条件（宜200字以内）： 7.4申请人认为评估其资格有关的任何资料。 编制投标文件应