分析模型（房地产季报省份7商业营业用房表格版）.docxVIP

分析模型梳理表 名称 商业营业用房市场分析 功能与用途 房地产季报省份部分 结果示例 七、2012年1季度上海商业营业用房市场分析 （一）上海商业营业用房长期供需分析 图表 1：2005-2012年各季度2012商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况 单位：万平方米 日期 2005年 2012年 1-3月 合计 商业营业用房新开工面积 235.03 104.139 1773.94 商业营业用房竣工面积 112.18 33.102 1471.95 商业营业用房销售面积 150.19 19.743 1021.71 新开工面积同比增长 -6.12% 67.80% 竣工面积同比增长 -32.31% 3.74% 销售面积同比增长 30.75% -1.82% 竣工面积减销售面积 -38.01 13.36 450.24 数据来源：国家统计局 银联信整理 2012年1-3月份，上海商业营业用房新开工面积为104.139万平方米，同比大幅增长67.80%，新开工面积增幅明显；竣工面积为33.102万平方米，与上年同期竣工面积接近；截至3月份，上海商业营业用房销售面积实现19.743万平方米，销售面积保持稳步发展，并无明显的增幅。 2008年至2012年的五年中，上海截至一季度末商业营业用房新开工面积居前列，说明截至目前相对其他几年来看，本年指标显示出本区域长期商业营业用房供应较为充足；上海1-3月商业营业用房竣工面积完成水平一般，近期市场上商业营业用房存量房增长速度将保持平稳态势；而上海2012年累计商业营业用房销售面积给其余5年垫底，商业营业用房销售低迷。 自2008年至2012年，上海本年商业营业用房新开工面积居于5年中的前列，说明今年本区域通过加大商业营业用房开工将加大未来商业营业用房供应量；上海2012年商业营业用房竣工面积同比增长速度相比其他几年较快，相对其他几年，年内供应量将有所加大；而上海2012年商业营业用房销售面积同比增速水平一般，但销售已经有所萎缩。 2012年1-3月份，上海商业营业用房竣工面积减销售面积为13.36万平方米，本年供需间存在缺口，短期供应大于销售。而从长期来看，自2005年至今的短期指标匹配程度中，竣工减销售为450.24万平方米，竣工长期以来大于销售量，供需表现为常年的供大于求。 图表 1：2005年-2012年1季度上海商业营业用房竣工及销售情况 单位：万平方米 日期 2005年一季度 2012年一季度 商业营业用房销售面积 31.53 19.743 商业营业用房竣工面积 17.53 33.102 商业营业用房销售面积同比增长 54.86% -1.82% 商业营业用房竣工面积同比增长 22.67% 3.74% 商业营业用房销竣比 179.86% 59.64% 数据来源：国家统计局 银联信整理 自2005年至今的各年一季度数据可以看出，上海本年一季度商业营业用房竣工面积处于后几位，由此来看当前市场供应情况较差；而上海2012年一季度商业营业用房销售面积在以往各年中排名前列，说明市场交易情况较近年来旺盛；销竣比小于0.9，可见市场需求小于市场供给，市场供应量相对充足。 （二）上海商业营业用房短期供需分析 图表 1：2010年-2012年各季度上海商业营业用房竣工及销售情况 单位：万平方米 日期 2010年二季度 2012年一季度 商业营业用房新开工面积 56.56 104.14 商业营业用房竣工面积 33.06 33.10 商业营业用房销售面积 21.65 19.74 商业营业用房新开工面积同比增长 56.72% 67.80% 商业营业用房竣工面积同比增长 45.19% 3.74% 商业营业用房销售面积同比增长 -28.22% -1.82% 商业营业用房销竣比 65.49% 59.64% 数据来源：国家统计局 银联信整理 从可预测长期供应情况的指标看，2012年一季度，上海商业营业用房新开工面积为104.14万平方米，同比大幅增长67.80%，相对于去年同期来说，新开工面积增幅明显，这将在极大程度上影响未来1-3年左右的市场供应，环比增长94.33%，可见新开工面积相对上季度增速明显。 从近期供需及交房情况预测，2012年一季度，上海商业营业用房竣工面积为33.10万平方米，与上年同期竣工面积接近，环比下降46.60%，本季度竣工面积大幅下滑，从而将影响市场销售；而本季商业营业用房销售面积实现19.74万平方米，销售面积保持稳步发展，并无明显的增幅，环比下降14.51%，环比上季度销售面积有小幅下滑。 据此，一季度商业营业用房销竣比为59.64%，需求量低于供应量，市场供应满足市场需求，销竣比较上季度有所增长，虽然整体表现为供大于求，但本季销售较上季已经有所好转。 计算方法 七、****