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浅谈小区智能化工程容易出现的问题及预控措施 典型工程案例-----金科绿韵康城智能化工程 重庆华协置业有限公司于2004年12月与重庆网软科技发展有限公司签订了绿韵康城小区智能化工程施工合同。该工程采用的是总价包干模式，包括所有弱电系统的设计、施工、材料设备采购以及售后服务。目前绿韵康城整个小区已经全部交房一年多了，但是该小区的智能化系统全部未移交，部分智能化系统仍不能正常使用。 （一）目前各系统存在的主要问题 1、可视对讲系统 （1）门口机主机容易死机，系统不稳定。 （2）室内厨房的煤气泄漏探测器经常产生误报。 （3）可视对讲系统图像质量差，干扰严重。 2、闭路监控系统 （1）电梯内的摄像机图像效果差，受到其它信号干扰。 （2）硬盘录像机图像存储的时间不能满足使用要求。 3、红外周界系统 （1）红外对射探测器经常产生误报。 （2）红外对射探测器反映不灵敏。 （二）案例分析 绿韵康城小区智能化工程各系统的设计方案均未通过集团规划设计中心的审核，各系统设计配置不够完善，而且各系统选用的设备性价比不高。在重庆网软科技发展有限公司施工期间，华协置业有限公司工程部没有专业的弱电工程师，而且现场工程师更换频繁，先后有六七位工程师分管过该小区的智能化工程。据了解，网软公司在施工前没有编写施工组织设计，现场施工管理人员素质不高，现场施工技术人员技术水平也比较差，经验不足。施工现场各系统线路敷设混乱、接线工艺质量差。同时，绿韵康城小区各楼栋只设置了一个电井，而且电井比较小，强弱电井共井比较容易产生电磁干扰，影响整个智能化系统的效果及稳定性。由于以上主要原因，导致了绿韵康城智能化工程目前的现状。 小区智能化工程实施的环节 1、招投标环节 招投标环节包括技术标和经济标，在技术招标之前，必须确定小区智能化工程的配置标准及技术要求，是比较重要的环节；再根据配置标准及技术要求进行技术的招投标，确定设计方案。经济标根据设计方案确定了智能化各系统的设备品牌、具体配置及造价，是体现性价比的重要环节。 2、施工环节 施工环节主要体现在施工质量方面，工程管理中的质量控制主要表现为施工组织和施工现场的质量控制，控制的内容包括工艺质量控制和产品质量控制；影响质量控制的因素主要有“人、材料设备、机械、方法和环境等五个方面，对这五个方面因素的严格控制，是保证施工质量的关键。 3、售后服务和使用环节 在智能化工程竣工验收移交后，售后服务成了比较重要的环节。各系统设备在运行中，除了设备的正常损坏外，其余的问题主要是使用问题造成的。而在业主投诉的过程中，室内安防系统是所有系统中投诉率最高的，主要是可视对讲及门禁系统的问题占了90%，其中误报和刷卡开门成了投诉的焦点。系统误报和业主误操作在所难免，关键是怎样处理能让业主满意，物业公司好管理。要解决这个问题，控制中心必须要有误报识别功能。当业主在家时，系统发生误报或业主误操作，导致系统报警，此时住户家里的蜂鸣器鸣叫，住户一般会立即撤防，使蜂鸣器停止叫唤。在控制中心，出现报警后，中心会接到警情，住户撤防，中心也会知道，当一住户报警到解除警情的时间不超过30秒（用密码布/撤防，小偷很难在30秒内破译密码），一般可以认为此类警情属于误报或者是用户误操作造成的。 三、智能化工程各环节容易出现的问题 1、确定配置标准。在确定智能化配置标准时，通常易出现的问题是：对智能建筑的认识不足,对智能化小区的要求不明确,规划不当,致使各子系统不能进行综合集成,达不到真正的智能化,从而造成投资浪费。 2、确定设计方案。在确定了智能化工程的配置标准及技术要求后，就可以进行方案设计了。目前的惯例做法是：设计院在电气设计时就已经包含了智能化的设计，但是该设计为初设方案，必须进行二次深化设计。在二次深化设计时，一般是由智能化施工单位进行设计，由开发商工程相关部门审核就进行实施了。目前,国内很多较大的设计单位没有智能建筑智能化系统的设计资质,缺少智能化系统设计技术人才,对智能化系统设计不重视,将很多设计的技术问题遗留给集成商或施工单位,造成了智能化系统设计不合理,设计质量低(如系统集成性差、监控点、信息点配置不合理、设备配置方面技术性能差、控制精度低、综合布线不规范等)。 3、设备的选择。在设计方案确定后，开始进行设备的选择。为了节约成本，通常选择在满足技术参数的条件下的非知名品牌的设备。由于主要选择了市场占有率低、非知名品牌的产品，无法保证设备的制造工艺质量及售后服务，给后期系统的稳定性和设备售后服务埋下了隐患，导致业主向物业的投诉越来越多。 4、 智能化施工单位的选择。在选择施工单位时，很多开发商对施工单位的考察往往流于形式，而且部分较差施工单位为了能拿到项目，经常通过各种手段和社会关系进行周旋，因此很多综合实力较差甚至