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PAGE 1 深圳房地产发展现状的调查 深圳房地产发展现状的调查 前章：在国际金融危机的背景下，大量热钱流入中国，加上中国投资的渠道比较单一 造成2009年中国楼市疯狂飙涨，所以2010年中国政府多部委出台了打压炒房的行为，深圳 楼市作为中国楼市的风向标，调查就显得极为必要了。 一、深圳深圳房地产调查报告的调查研究的目的:了解当今及未深圳房地产市场情况。 二、深圳房地产调查报告的调查的方法：观察分析法,资料分析法. 资料来源:互联网权威网站、报纸、文献? 三、深圳房地产调查报告的调查研究的主要发现 1、价格上涨明显。20020年，深圳商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。2008年2月9日，深圳市房地产研究中心公布了《2010深圳房地产市场发展与2008年展望》，研究中心副主任王锋博士在报告中指出，深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。2010年，深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨，部分地区楼价甚至一度涨幅高达20％??——30％，迫使政府不得不一再出手调控。在这份权威报告中，全面描述了去年的涨跌变化:从20 ?? 2、房屋供求失衡。新增住房供求比继续缩小，从2006年上半年的0.93，2007年上半年的0.9，迅速缩小为2010年的0.66，供需失衡进一步扩大。同时，有迹象表明，宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦，但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园——深圳。深圳中原地产深港研究中心指出，正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：1，但资料表明，1——8月份深圳批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为0.73:1。供不应求趋势明显。此外，供应结构失衡的矛盾也很突出。 ?? 四、造成深圳房地产现状原因分析 　? 1、从整个城市化建设的角度，房产依然是热门 ?? 深圳作为我国改革开放的中心城市，是我国劳动力资源流动的主要方向，相对贫乏的资源无法满足日子增长的住房需求，主要表现在： ?? ①每年两千万的农民工涌入城市，城市安居的压力。 ?? ②生育的高峰期，对买房安定的需求。 ?? ③中国城市化建设的热潮、趋势。 ?? ④房地产是中国的龙头产业，他在一定程度上代表了中国经济的增长势头，外界对中国经济增长的认可，对房产发展也会认可。 ?? ⑤资源匮乏的瓶颈效应。 2、从房地产商开发的角度，大部分发展商承受不住走低的趋势 ?? 主要表现在： 土地成本上涨。?? 房地产土地资源稀缺。 房地产业利润空间萎缩。 ④贷款成本增大。 ?? ⑤房地产开发投资结构不合理。在深圳，年轻白领在房地产消费群中占有相当大的比重。他们最需要的是面积适中、居住舒适、性价比高、使用成本低的普通住宅。但是，虽然2010年深圳商品住宅成交面积突破900万平方米，创下历年成交量新高，但是其中豪宅供应面积达132万平方米，接近总供应面积的二成，远远超出正常的市场供应结构比例。大面积豪宅供应过多，价格增长过快，带动整体市场房价快速上扬，普通人置业越来越难。这也从侧面显示了目前深圳楼市中大众精品楼盘的紧缺。 ?? ⑥大量闲置土地没有转化为市场有效供应 。我国土地资源极度缺乏而需求十分巨大，但在房地产领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费的现象。 　? 3、从客户购买的角度分析，深圳的市场在短期内会呈现求大于供的局面 ?①??深圳比邻香港，房地产的投资收益率远远大于香港。 ?②近期股市不景气。 ?4、从市场的角度，深圳市场在现阶段，很容易被炒热。 ①国家宏观调控实际上对这个市场起了反作用，甚至在深圳有帮助炒作之嫌。 ?②深圳房产市场的信息极度不对称，成交信息不公开，促使消费者交易盲目。 ?? 四、结论1.深圳房地产将处于买方市场,房地产销售将出现新困难.虽然深圳楼盘销售增加,积压有所减少,但深圳整体商品房积压依然严峻,况且商品房作为耐用高价消费品,一般都有50年使用寿命,而且每户多套的可能性不大。 2.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现,人们对房屋的需求将上一档次,房地产市场需求将转为对大面积,别墅型等高档商品房的需求. 3.二手市场将相对活跃城区范围的扩大,是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置换成为二手交易的主要目的. 五、建议1、加强房地产价格监测工作 建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面