珠海斗门07地块投资解析.doc

一、珠海市斗门区发展状况 珠海市斗门区地处珠江三角洲西南端，衔接东部和西部。东临中山市，南与本市金湾区相连，西面和北面与江门市接壤。1983年7月归属珠海市管辖，2001年4月撤县设区，全区面积674.8平方公里。 提到珠海，人们首先联想到的是以宜居闻名的香洲、拱北等主城区，作为“中国十大宜居城市”、“中国最具幸福感城市”，包括拱北、香洲在内的珠海主城区近年来发展变化迅速，通过规划打造滨海花园城市的风貌，吸引了大量外来人口到此购房、旅游。然而，随着市区房地产和工业的发展，所剩土地无几，再发展潜力相对有限；再加上强调“宜居”的同时亦造成了商业及工业的发展缓慢，缺乏经济实力，影响了城市的可持续发展。如何利用自身得天独厚的沿海地理优势发展经济成了珠海未来发展所面临的新瓶颈。当前珠海市的发展策略为“一条主轴（情侣路—珠海大道）、两大板块（东部、西部）、三区一城（香洲城区+横琴新区+西部中心城区=新的主城区）”。其中西部中心城区总规划面积约193平方公里。在珠海市新一轮城市发展格局中，西部中心城区将与东部核心城区共同构成新珠海的双核。 以斗门为主体的西区历史悠久，地域全市最大，是珠海原住民的主要聚居地，人文基础好。斗门系珠海通往粤西及西南的门户，紧靠高栏港口、珠海机场，斗门口岸是国家一类口岸，斗门港航线直达香港、澳门和沿海各地。由于历史的原因，斗门的对外交通问题一直未得到解决，成为了经济发展的绊脚石。近年来珠海市政府大力推动公路的建设，为当地工业发展奠定了良好的基础，现世界500强企业伟创力集团、住友化工和国内知名企业青岛啤酒、格力集团、方正科技等已先后落户斗门区；未来随着机场高速、高栏港高速（两条公路计划今年下半年开工，三年建成通车）、港珠奥大桥的开通，将为工业的发展打开更大空间。工业化带动城市化、城市化促进工业化的良性互动也为房地产业发展创造了机遇。甚至今后珠海的房地产发展的重心也要西移。 二、斗门区房地产市场分析 近年来，受一系列交通基础设施完工或即将上马等利好消息的刺激，市区楼价呈现出上涨趋势。一批房地产开发商已注意到随着经济的发展、交通的日益完善，斗门必将兴起对高档楼盘的需求，一批具备消费能力的客户群正在形成。也正是在这种大环境下，包括里维埃拉、绿庭雅苑、金碧丽江等楼盘在内的高档楼盘已先后进驻斗门。 销售数据上看，2003年以来斗门区房地产销售均价及销售面积一直不断攀升，其中07年销售总金额为249.3千万元，达到了历史最高点。直至08年由于购房入户政策取消及政府宏观调控后，斗门区楼市整体低迷，销售面积从07年的78.5万平米大幅回落至38.46万平米，但销售均价降幅很小，仅从07年的3176元降为3164元。从今年1-7月的统计数据来看，斗门区商品房销售面积已经回升，为26.02万平米。尽管跟07年最高峰有一定差距，但销售均价却达到了4802元，甚至比07年还要高出很多。总体来说斗门区商品房的售价与销售总额都在稳步增长。 从需求上看，根据斗门区至2020年规划，斗门区的户籍人口数控制在130万以内，而目前只有不到40万人，也就是说未来10年斗门区有近100万人涌入。从目前情况来看，随着伟创力、格力电器、珠海职业技术学院这样的大企业、大教育落户斗门区，相信人口呈现快速增长势在必行。再加上交通改善后将吸引更多外地投资客到西区买房，斗门未来的房地产市场需求非常旺盛。 三、项目概况 1.地理位置 珠国土储2009-07地块位于斗门区井岸镇北部，地处城区边缘。向北面向黄杨山、黄杨大道及粤西沿海高速，临近斗门区一中，与06地块相邻。 2.地块形状 占地面积为151560.414平方米，地上建筑面积227340.621平方米，地块向外侧较为方正，与相邻地块的分界线则比较曲折。 3.周边环境 项目周围目前为拟开发生地，尚未有已建成的商品房。由于地块正对黄杨山，从此处向北眺望视野十分开阔，景色优美。地块外侧分别被沿海高速、黄杨大道及工业大道包围，但并不处于主干道马路边，可谓静中带旺。目前未有马路直通至该地块，政府将在地块开发成熟地前完成配套两条三十米宽的马路，连通黄杨大道及工业大道。生活配套方面也比较齐全，斗门区一中就位于黄杨大道旁，市场也相距不远。 4.交通状况 黄杨大道与工业大道均为主干道，其中黄杨大道路面宽阔，横跨黄杨河，连通白蕉镇，工业大道则通往老城区，目前路面比较狭窄，但未来将会进行改造，而且在地块附近路段也设有公交车站，出行比较方便。 5、项目优缺点分析 优点 1）、区域升值潜力大 广东省今年10月的商品房成交均价是6500元/M2，而珠海斗门才4300元/M2的毛坯成交均价，明显处于中下水平，升值空间较大。现在广东省内3500元/M2以下的商品房已经很难找了。所以从另一个角度来讲，连花都的楼价都要上6000元/M2，斗门430