特殊用地估价方法4jmozk91.ppt

第一部分 概 述 一、特殊用地的概念 二、特殊用地的特征 三、特殊用地的分类 四、特殊用地评估的意义 第二部分 估价方法 一、用途转换原理 二、收益还原法的应用要点 三、成本逼近法的应用要点 四、市场比较法的应用要点 五、基准地价系数修正法的应用要点 第三部分 评估实务分析 一、加油站用地评估 二、学校用地评估 基准地价系数修正法： 1、套用类别 2、对修正体系的调整 成本逼近修正法估算土地价格 1 土地取得费用 待估土地位于××市××区，因为该宗地的所处区域的城乡交错区是蔬菜生产区，因此设定开发前为菜地。根据新土地管理法和××市有关文件规定的标准，考虑待估宗地土地类型及目前实际征地情况，。。。。。。。。。。。。。经计算土地取得费合计A元/平方米 2 土地开发费用 根据。。。。。。。。。。。。。。红线外“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯）合并征收城市建设配套费的征收标准为??元/平方米。土地平整费依待估宗地的开发程度，并参照相临区域的平均水平取???/平方米。则土地开发费合计为B元/平方米。 成本逼近修正法估算土地价格 3 有关税费 根据××市有关规定并结合估价对象的实际情况，本次土地取得税费包括耕地占用税、土地管理费、新菜地开发基金、不可预见费等。各项取费如下： 。。。。 合计为：….C/平方米。 4、利息：30.22元/平方米 5、利润：经过调查近年××市的经济发展，固定资产投资和房地产市场及房地产开发情况，确定学校用地开发投资平均利润率10%。。。元/平方米 6、增值收益：20%， 7 区位修正后的价格： 由基准地价体系可知该宗地所在区域为工业二级区，单价为892元/平方米，末级地价为557元/平方米，则其区位修正系数为1.601。 成本逼近修正法估算土地价格 8 根据以上阐述，最后确定该学校用地的价格。 该学校用地的单价为：864.07×1.601＝1383.38元/平方米 因该学校用地为划拨用地，根据市人民政府关于公布市区土地出让金租金标准的通知（××政[2004]39号），计算其出让金为：458×0.86＝393.88元/平方米，因此该学校用地的划拨单价为：1383.38－393.88＝989.5元/平方米 成本逼近修正法估算土地价格 8 根据以上阐述，最后确定该学校用地的价格。 该学校用地的单价为：864.07×1.601＝1383.38元/平方米 因该学校用地为划拨用地，根据市人民政府关于公布市区土地出让金租金标准的通知（××政[2004]39号），计算其出让金为：458×0.86＝393.88元/平方米，因此该学校用地的划拨单价为：1383.38－393.88＝989.5元/平方米 基准地价系数修正法 待估宗地位于××市××区，该市基准地价技术报告中指出，教育用地可参照同区域的普通住宅级别和对应的修正体系进行修正，因此我们参考待估宗地参照住宅用地相应级别基准地价及其修正体系进行评估。根据《××市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，该宗地属住宅土地等级Ⅳ级，基准地价为1715元/平方米。 基准地价系数修正法 宗地修正系数表（略） 容积率修正：××市基准地价修正体系中，有明确的住宅用地容积率修正表。。略 3 估价期日修正系数：根据宅用地地价指数。 4 使用年期修正系数 待估宗地用途为学校用地，土地使用权性质为划拨，本次评估先设定待估宗地为出让，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，教育用地最高出让年限为50年，本次评估设定待估宗地使用年期为50年，而基准地价设定的住宅用地使用年限为70年，需做年期修正。××市基准地价修正体系中，有明确的住宅用地使用年期修正系数表。 基准地价系数修正法 宗地面积修正、形状修正、开发程度修正（略） 修正得到单价 扣除出让金，得到：1072.04元/平方米 机会成本法 根据前面分析，可以将该宗地的用途先假设为住宅用途进行评估，将评估结果作为学校用地的价格。 1 将该宗地假定为住宅用途 2 由于住宅用地的交易案例很多，所以选用市场比较法来进行评估。 3 住宅用途土地比较案例选择（略） 比较法测算过程（略） 比准价格： 扣除出让金后：1104.54元/平方米 三、休闲旅游开发项目用地 四、墓地评估 五、温泉用地评估 五、温泉用地评估 六、道路用地评估 七、荒地评估 The end谢 谢 2.估价目的 **市土地储备中心拟将该宗土地纳入土地储备 3.估价时点(略) 估价方法 本次土地使用权价格评估选择基准地价系数修正法和成本逼近法进行地价测算。由于公墓用地为特殊用地，在采用基准地价系数修正法测算地价时，参照工业用地进行评估。 1.基准地价系数修正法