物业管理和实务教案第2章.docVIP

PAGE PAGE 1 第二章 物业管理机构 教学目的和要求：通过本章的学习使学生掌握在进行物业管理过程中需要有哪些管理机构,这些管理机构是怎样产生的,他们的职责有哪些。掌握物业管理企业的资质标准，掌握这些管理机构的权利和义务，掌握物业管理企业与相关管理机构的关系。了解各种管理机构成立的程序。（4学时） 第一节 业主大会和业主委员会 一、业主大会概述 ㈠业主大会的特点和条件 1.业主大会的含义 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。无论业主是中国工人还是外国人，是自然人还是法人，都是业主大会的成员。业主大会以会议的形式，在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本物业区域内的物业管理自治规约订立权，决定业主生活公共事务及公益事业中的其他重大问题。 2.业主大会的特点 (1)业主大会是民主性的组织。业主大会的全体成员地位一律平等，不存在领导与被领导的关系，所有业主都可以根据自己的意志发表建议，提出看法、意见等。 (2)业主大会是自治性的组织。业主是物业所有权人，作为物业管理区域内的一分子，有权参与物业活动的管理。这种管理是通过业主大会行使的，是自我管理、自我服务、自我协商、自我约束，不受外部人员的非法干涉。 (3)业主大会是代表性的组织。业主大会应当代表全体业主在物业管理中的合法权益，它做出的决议应当反映和维护全体业主的共同利益，而不是某一部分人或个人利益。 3．成立业主大会的条件 (1)公有住宅出售建筑面积达到30％以上的； (2)新建商品住宅出售建筑面积达到50％以上的； (3)住宅出售已满两年的。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定，“住宅区入住率达到50％以上或者自第一个业主入住之日起满2年的”可以成立业主大会。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 （二）召开业主大会的程序和方式 1.召开业主大会的程序 (1)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主大会筹备情况； (2)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，同时候选人本人进行自我介绍； (3)审议、通过业主大会议事规则和业主公约； (4)选举产生业主委员会委员； (5)审议、通过与物业管理相关的重大事项。 2.业主大会会议召开的形式 业主大会会议召开的形式包括两种： 第一种是集体讨论的形式。 第二种是采用书面征求意见的形式。 应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方可召开。 （三）业主大会的职责 (1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； (2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (3)选聘、解聘物业管理企业； (4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 （四）业主的权利与义务 1.业主的定义 业主是指物业的所有人，即房屋的所有权人和土地的使用权人。 2.业主的权利 业主应享有的基本权利包括： (1)参加业主大会，享有表决权； (2)享有业主委员会成员的选举权和被选举权； (3)享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务； (4)监督业主委员会的管理工作； (5)监督物业管理企业的管理服务活动； (6)法律、法规及规章规定的其他权利。 3．业主的义务 业主应承担的义务包括： (1)遵守物业管理法律、法规、规章； (2)遵守业主公约； (3)遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定； (4)执行业主大会的有关决议、决定； (5)按时、足额交纳物业管理服务费用； (6)法律、法规及规章规定的其他义务。 二、业主委员会 （一）业主委员会概述 业主委员会是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准的代表物业管理区域全体业主合法权益的社团组织。是业主大会的常设机构和执行机构，对业主大会负责。其合法权益受国家法律保护。业主委员会具有重要作用：业主委员会代表了全体业主的利益，是全体业主参与民主管理的组织形式，是沟通政府与业主、物业服务公司与业主、业主与业主的桥梁。业主委员会经业主大会选举产生后，作为业主物业管理的自治组织，代表业主或使用人的利益，协助物业服务公司落实各项管理工作。 （二）业主委员会的组织 业主委员会由业主大会选出的代表组成。代表人数的多少主要取决于物业规模的大小。实践中，代表的数量一般取业主总数的20％左右，选举出的代表要具有代表性，一般是5-13人。业主委员会设立主任1名，副主任2-3名，主任、副主任在全体委员中选举产生，业主委员会聘任执行秘书1-2名，负责处理业主委员会的日常事务，执行秘书可以不是委员会委员。业主委员会主任、副主任、秘书可以是专