惠州土地市场-分析.docVIP

惠州土地市场分析一、? ? ? ? 惠州近年来土地市场发展情况：惠州是珠三角土地储备资源最丰富的城市，在深圳、东莞等地可供利用的土地越来越紧缺的时候，惠州还有大量的闲置用地。在新一轮房地产开发大潮中，沉睡的土地成为了市场的宠儿。它是各级地方政府财政收入的重要来源，也是房地产开发商的聚宝盘和命根子。由于国家不断增加土地的交易成本，公开土地交易的透明度，拉紧了土地供应闸门的，因此，惠州的土地交易异常活跃。据报道惠州市土地交易中心的数据：2005年，惠州挂牌出让的经营性用地有42宗，总面积为295.19万平方米，总成交价为万元。其中，成交总价最高的是GJB2005-2号地块，为3.8亿；成交单价最高的是GXP2005-1号地块，为3086元/平方米。挂牌转让的土地有13宗，面积为16.68万平米，成交价为4124万元。其中，成交总价最高的是GHH2005-7号地块，为1298万元；成交单价最高的是GNA2005-4号地块，为930元/平方米，以上的土地交易都是国有土地的交易，尚无企业土地的转让交易。2006年，惠城区通过招拍挂进行交易的经营性用地共有54宗，面积达266.57万平方米。惠阳、大亚湾区域的土地交易量也急剧增长。碧桂园去年7月拿下惠阳新桥190多万平方米的地，合生创展在大亚湾圈地2.26平方公里。惠东一块18万平方米的土地在2006年10月拍出，挂牌价为6560万元，最终成交价远远超过了挂牌价。07年春节之前惠城又有三块土地出让成功，总面积达到130多万平米，出让金为14个亿。由于历史的原因，惠州有很多的土地还是在私人的手上，私下的一些土地交易也很活跃。2007年上半年全市共出让转让土地31宗，土地面积282万平方米，成交金额27.1亿元，其中大面积和高价土地主要集中在第一季度完成。第一季度共挂牌出让土地13宗，土地使用面积为239.4万平方米，挂牌起始价为16.2亿元，成交价为23.3亿元，挂牌成交价比起始价增长了7.3亿元，增价幅度为44％。已经超出了06年全年的成交金额19亿多。据相关媒体公布，第二季度，惠州国土局拟公开出让市区范围内15宗住宅及商业用地，土地规划总面积156.7万平方米，建筑总面积约309万平方米，其中住宅建筑面积约270万平方米，商业建筑面积约39万平方米。地块主要分布于文头岭、江北，仲恺及火车西站等四个片区，土地面积从1万平方米到20多万平方米不等。至６月末统计数据显示，第二季度国有土地实际挂牌出让转让18宗，土地使用面积42.6万平方米，起始价3.27亿元，成交金额超过3.8亿元,增价幅度为16％。第二季度惠城国有土地实际挂牌出让转让一览表序号? ? ? ? 地块位置? ? ? ? 规划面积（m2）? ? ? ? 计算指标面积（m2）? ? ? ? 土地用途? ? ? ? 容积率? ? ? ? 总建筑面积（m2）? ? ? ? 其中商业面积? ? ? ? 建筑密度（%）? ? ? ? 绿地率（%）1? ? ? ? 江北24号? ? ? ? 10117? ? ? ? 10117? ? ? ? 住宅? ? ? ? 1.8? ? ? ? 18211? ? ? ? ——? ? ? ? 28? ? ? ? 302? ? ? ? 江北24号? ? ? ? 66512? ? ? ? 48264? ? ? ? 住宅/商业? ? ? ? 2.5? ? ? ? ? ? ? ? 12067? ? ? ? 28? ? ? ? 303? ? ? ? 江北24号? ? ? ? 29539? ? ? ? 29461? ? ? ? 住宅/商业? ? ? ? 2.5? ? ? ? 73653? ? ? ? 11000? ? ? ? 28? ? ? ? 354? ? ? ? 江北40号? ? ? ? 76921? ? ? ? 67562? ? ? ? 住宅/商业? ? ? ? 2.5? ? ? ? ? ? ? ? 39600? ? ? ? 27? ? ? ? 355? ? ? ? 江北40号? ? ? ? 93451? ? ? ? 82328? ? ? ? 住宅/商业? ? ? ? 2.5? ? ? ? ? ? ? ? 37000? ? ? ? 27? ? ? ? 356? ? ? ? 火车西站? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 住宅/商业? ? ? ? 2.4-2.8? ? ? ? ? ? ? ? 45092? ? ? ? 25-40? ? ? ? 307? ? ? ? 东江新城? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 住宅/商业? ? ? ? 2.3? ? ? ? ? ? ? ? 28000? ? ? ? 27? ? ? ? 308? ? ? ?