唐山京唐宾馆项目-可行性分析.docVIP

PAGE PAGE 8 唐山京唐宾馆项目可行性分析 2009-5-31 北京置信房地产经纪有限公司 唐山京唐宾馆项目概况 项目名称：唐山市京唐宾馆项目； 项目位置：唐山市路南区、新华道72号，大理路与学院路之间，新华道南侧； 项目位置图如下： 项目位置 项目位置 唐百大楼 梧桐大道 项目空中鸟瞰图 项目空中鸟瞰图 用地性质：商业金融业用地； 用地使用权年限：2048年 用地规模：总用地约为9600平米； 现有建筑物概况：总建筑面积10010.7平方米，包含八层 该建筑建于1987年，1989年正式营业，2星级，权属为北京军区空军后勤部驻唐招待所，对外称唐山京唐宾馆，系军办经营型企业。 项目转让条件： 转让价格：9000万元价格转让，包含现有建筑产权及土地使用权。 用地性质分析 项目现有用地为商业服务用地，如不改变用地性质，则项目则风险较大。 按着现有用地性质，可新建物业类型主要有：酒店、写字楼及商业。 酒店类物业，唐山酒店业供需趋于饱和，经营回报率不高，整体资金回收速度较慢； 写字楼类，目前唐山写字楼市场需求量很低，而新华道沿线就有6个潜在写字楼商业项目，写字楼市场需求很低，市场销售难度很大。 商业类，项目用地虽然临新华道，但是临街面较小，进深空间有限，难以作出较好的集中商业，而且目前新华道沿线政府审批底商难度也较大。 因此，本项目现有用地性质所决定的物业类型均存在较大市场风险，须考虑改变用地性质为住宅综合用地，后期开发运作才有较高的可行性。 项目新建及改造方案 以改变用地性质为住宅用地为前提，本项目主要有两种开发方案： 1、保留现有宾馆建筑，并进行内外装修改造，使其后续产生持续的经营回报。同时，增加新建住宅及配套商业，以短期快速回收前期资金投入。 2、拆除现有宾馆等所有建筑物，新建住宅及配套商业，以开发毛地的模式进行开发运作，以图快速回收资金，实现较好的开发利润。 上述两种方案均存关键问题：增加建筑物的物业类型及体量需要政府规划部门确认。在初步规划设想下的技术指标满足条件之后，则需要进行财务测算，以判断该项目财务可行性。 项目新建及改造方案财务测算 以可变更用地性质为前提，以初步规划设计指标为计算依据，现分别对上述两种方案进行财务测算： 方案一、保留宾馆，增加住宅产品（仅就新建住宅部分进行测算）： 规划技术指标 规划指标 数额 备注 规划建设用地 9573.93 　 代征城市道路用地 0 　 新建总建筑面积 55572 　 地上建筑面积 43558.2 　 其中住宅 43558.2 　 其中商业 0 　 地下建筑面积 12013.8 　 地下室 3103.8 　 地下车库 8910 　 规划总户数 396 　 容积率 4.55 　 绿化率 30% 暂定 建筑高度（米） 18层/30层 　 商业车位配比（车位数/建筑平米） 无 　 住宅车位配比（车位数/户数） 0.5 暂定 绿地面积 2872.179 估算值 新建住宅总投资估算 序号 项目名称 单位 计算数量或基数 每计算单位 总价（万元） 占总投资比例 1 土地成本 万元 　 　 9,360 36.08% 1.1 土地出让金 万元 9,574 626.71 9,000 　 1.2 契税 万元 9,000 4% 360 　 2 建筑安装工程造价 万元 55,572 1886.47 10,484 40.41% 2.1 地上建筑（住宅） m2 43,558 1800 7,840 　 2.2 地下建筑（住宅地下室） m2 12,014 2200 2,643 　 2.3 配套商业 m2 0 2000 0 　 3 配套工程费 万元 55,572 410.34 2,280 8.79% 3.1 景观绿化工程费 m2 2,872 200 57 　 3.3 红线内市政工程 m2 55,572 200 1,111 　 3.4 大市政工程配套费 m2 55,572 200 1,111 　 4 前期工程费 万元 55,572 67.89 377 1.45% 4.1 三通一平（路、水、电、土地平整） 万元 9,574 20 19 　 4.2 前期策划及审批费用 万元 12,764 0.25% 32 　 4.3 勘察费 万元 12,764 0.30% 38 　 4.4 设计费 万元 　 　 288 　 4.5 招标管理费 万元 12,764 0.10% 13 　 5 建设期其他费用 万元 55,572 221.02 1,228 4.73% 5.1 项目管理费 万元 12,764 3.00% 383 　 5.2 其他费用 万元 　 　 845 　 6 销售推广费用 万元 27,719 3.50% 970 3.74% 7 不可预见费 万元 14,3