战略管理诊断分析报告书.doc

PAGE7 / NUMPAGES8 文一企业战略管理诊断分析及方案 建议报告 一、企业发展概况 2004年4月安徽瑞泰转业有限公司正式成立，并开始运作“瑞泰·城市花园”项目，开始涉足房地产，立根于合肥市与肥东县之间地域的房地产开发，经过两年的发展和积累，公司顺应环境变化，涉足多个产业，于2007年5月1日，安徽文一投资集团正式成立，累计注册资本1.2亿元，树立了文一企业新的里程碑。公司转型为房地产开发为龙头的多元化经营的集团公司，经营范围涉及房地产开发、物业管理、建筑安装、建材生产、餐饮、咖啡会所、快捷酒店、广告策划、仓储物流、生态农庄和休闲度假等多个产业模块。2010年，企业的产值突破12.6亿元。 二、企业战略分析 （一）文一企业宏观环境分析（PEST分析） 由于房地产业是我国国民经济的主导产业之一，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。就文一企业而言，公司面临的主要宏观环境因素有： 1、政治因素（Politics） 影响房地产行业发展的政治因素包括宏观经济政策、土地政策、房地产行业政策等。国家通过一系列政策举措在诸如土地政策、住房制度、城市发展 HYPERLINK /news_list_2.html \o 战略 战略、房地产价格政策、税收政策等方面进行调控，为房地产市场 HYPERLINK /news_list_7_1.html \o 女性健康 健康有序的发展提供了保证。 2010年以来，国务院出台了一系列房地产调控措施，从1月的“国十一条”、4月的“国十条”、再到“9.29新政”，全年三波调控，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段，措施总体上越来越有力，针对性越来越强，其目的是要把房价过快上涨的势头控制住，使房价能够保持在一个合理的水平。 进入2011年，国家在房地产宏观调控政策上显现出再度趋紧的势头，房产税的试点实施、《房地产经纪管理办法》的出台、各地陆续出现的楼市限购令以及两会期间关于保障性住房建设与楼市新一轮调控等话题被广泛讨论。在“十二五”开局之年，国务院总理温家宝3月5日 2、经济因素（Economic） 在房地产行业中，构成经济环境的关键因素包括GDP的变化发展趋势、利率水平、居民可支配收入水平、汇率水平以及影响经济增长的重大事件等。“十一五”期间，我国GDP年均增长率达到11.2%，人民币存贷款利率水平继续保持基本稳定，城镇居民可支配收入水平快速增加，人民币缓慢升值，这些因素为我国房地产行业的持续性增长提供了必要的条件，同时房价过高上涨也成为国家有关部门必须进一步加强房地产行业调控的原因之一。 2011年以来，国家出台的影响房地产行业市场的经济政策有：连续三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率；先后出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》、《关于调整住房公积金存款利率的通知》等政策指导性文件。 温家宝总理在2011年政府工作报告中指出，要进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。 3、社会因素（Society） 在房地产行业中，社会因素包括人口规模、年龄结构、消费心态和需求、收入分布、人口流动性、价值观念等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。当购房者消费心理倾向于经济实用型时，房地产开发就会以 HYPERLINK /z/Search.e?sp=S%E9%99%8D%E4%BD%8E%E6%88%90%E6%9C%ACch=w.search.yjjlinkcid=w.search.yjjlink \t _blank 降低成本和售价为目标；当购房者消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化，因此，开发成本和销售价格随之提高。 从人口年龄结构来分析，25－45岁群体是购买商品房的主要群体。25－35岁人员处于婚龄期，其对住房的需求属于刚性需求，住房需求弹性较小；而35岁以上的人员购买住宅多是出于改善住房条件的需要，住房需求弹性较大。 4、技术因素（Technology） 在房地产行业中技术因素指的是围绕产品设计、建筑、销售、物业服务等方面产生的新思想与新理念。技术进步对房地产企业的影响是全方位的，它将给企业带来原材料、新产品开发、建筑工艺、生产成本、营销方式甚至整个产业的变革，进而改变房地产企业的竞争优势和市场地位。例如： 规划设计创新：室