控制性详细的规划规范性要求11.ppt

控制性详细规划规范性要求 2010年3月 控制性详细规划定义 控制性详细规划是以城市总体规划、分区规划为依据，以落实总体规划意图分区规划为目的，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，规定各类用地适建情况，强化规划设计与管理结合、规划设计与开发衔接，将总体规划的宏观控制要求，转化为微观控制的转折性规划编制层次。 在规划编制体系中的作用 1、作为用地出让的法定性文件，具有严肃的法律效力；是指导土地出让的指导性文件。 2、国有土地使用权转让的基本依据和地价测算的重要依据； 3、提炼控制土地功能的最基本要素，实现上层次规划的可操作性； 4、增加了规划的弹性，能够适应多种开发投资主体的利益多元化要求； 控详的编制过程也是一个协调各方面利益，统筹各方面需求，整合城市空间的一个系统工程。 控制性详细规划规范体系 国标体系 大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类 国标的用地分类中主要包括了最基本的用地类别，对于兼容用地设置及公共设施用地细分不足。 中小学等教育设施、社区服务设施需依靠图标及文字标注区分。 兼容性用地表示方法为（R21/C2）且在备注中应明确相应比例。 江苏省标体系 南京市控制性详细规划规范体系 控制性详细规划要解决的问题 上层—区域发展战略 对上位规划解读、与周边规划专项规划对接、将已编详细规划转换落实。 甲方发展意图了解（整体新建、重点改造、多数保留？） 规划区基础条件分析（交通、产业、功能定位、社会人文） 中层—空间布局及功能定位 重点完成公益性公共设施及市政设施的用地，重点测算各类设施的服务规模与人口总量的匹配，合理的服务覆盖范围， 完善次干道网络，增加支路 基础设施廊道确定，是否新建、调整可能性、调整措施，现有电力、防护、防洪等廊道对城市进一步发展建设的影响（限制条件） 下层—地块开发、经济效益 开发土地的梳理，现状保留、改造、新建用地确定 对应现状部分，应对土地开发状态进行细致分析 经济指标应与地区功能定位于分区发展意图相一致 控制性详细规划中的现状调研 资料搜集整理 资料搜集过程中要首先进行已有资料的研读和判断，深入了解已有资料中的可利用部分、需更新部分和缺失部分，有的放矢向甲方部门索取，保证资料搜集的效率；（基层员工应逐渐入手系统的资料研判及资料搜集工作，对深入了解项目的内容有较大帮助） 专项资料搜集中，可结合各专项部门访谈内容，约请部门最熟悉现状情况的技术人员帮助解决 部门访谈 各部门访谈中，项目负责人需明确掌握主要行政长官的发展思路、地区开发意图、地区发展战略等较高层次内容； 具体基层员工在访谈中，应结合各自负责专项内容，有针对性的向技术人员提出具体问题，保证基础技术层面的正确； 现场踏勘 首先进行地形图的研判，对于重点调研踏勘区域进行划定，在初步对现状情况有总体认识的基础上，再进行重点地段的调研。 现状分析 重点分析 1、地区发展的优势资源及可依托的外部条件，如规划区范围内的历史、文化、景观、旅游资源；矿产、大型基础设施、大型企业情况；周边的大型交通枢纽； 2、规划区范围内为城市服务的公共设施、市政公用设施、生态廊道、基础设施廊道等 3、规划用地的建设情况分析，各类用地的拆、改、留（制作专门图纸）。 4、用地图中首先应对居住用地进行按照建筑质量及配套设施的分类，新建、已批待建、及保留居住小区分至R2；建成年代较久，配套较差，需部分改造的居住小区分至R3；为城市建设用地包围的城中村、棚户区等与工业或其他非居住功能地块混杂的居住用地划分为R4（单独成片的独立村庄不在此列） 5、各类公共设施划分中沿街临时搭建、城中村临街门面、老校区临街商业均不划分单独商业用地，划入居住用地中。 控制性详细规划中的用地规划 用地方案设计 第一步、总量测算及初步判断： 对片区总用地进行初步测算，应包括人口、教育设施、停车位、消防、供电等市政设施容量等项目，其中人口应与上位规划分解至本片区的人口规模相对应；教育设施总班级数与教育专项规划对应并修正；停车位测算应考虑位置布局及个数；市政设施总面积等数据。 控制性详细规划中的用地规划 地块划分 考虑因素： 1、用地性质的完整性和协调性 2、土地权属的完整性 3、便于土地出让 地块指标填写 （1）兼顾经济利益与环境效益，合理利用城市土地价值 （2）体现用地性质差异不同的用地性质，其容积率也应不同。 （3）满足城市美学的要求 （4）协调与其他规划控制指标之间的关系 （5）衡量地块的自身状况 控制性详细规划中的市政规划 市政规划的指标测算 一区 二区 三区 城市单位人口综合用水量指标 （万 m3/（万人·d）） 人均综合生活用水量指标 （L/（人·d）） 现状阶段 一 、地形图： 原图备份存档