某地产项目-全年营销计划.docxVIP

邯钢农林路生活区2014年5月——2015年3月销售及推广计划 第一部分：邯郸整体楼市分析及邯钢农林路项目市场情况分析 一、邯郸楼市分析 邯郸房价，3月份邯郸住宅均价为4974元/平方米，环比下跌 2.24%，同比上涨 4.32%，跌幅居全国前十。较上月相比，邯郸房价下降了 114元/平方米。走访各售楼部可以发现，由于三月份房地产调控政策的影响，以及其他城市房价下跌形式影响，邯郸购房者观望情绪一如既往没有出现好转，楼盘到访量持续低迷。 根据调查发现，由于市场不明朗，部分带有投资意味的改善型购房者，对房地产关注度降低。而普通刚需购房者虽有强烈的购房意愿，但希望房价继续下降的投机心理让他们迟迟不出手。而开发商方面，部分楼盘为了增加销售速度与回款速度，采取了增加优惠力度和进行团购活动以加快销售。 二、住宅房源现状 房源总货值1.5亿，共计房源302套，其中农林路生活区房源272套，铁西百二区房源30套。目前邯钢农林路生活区房源底价6000元/平米，百二生活区房源底价4500元/平米。 三、邯钢农林路项目周边市场情况 邯钢农林路项目周边市场情况 项目 价格 面积区间 销售百分比 交房日期 上都名苑 5500 90-180 90% 2014.10 赵都新城 4500-5000 85-251 95% 2014.12 阿尔卡迪亚 5500 82-180 50% 2015.10 美罗城 5500-5800 65-230 98% 现房 新城国际 5300 60-140 40% 2015.5 颐景蓝湾 5100 68-193 80% 2014.5 邯钢百二生活区项目周边市调情况 邯钢农林路项目周边市场情况 项目 价格 面积区间 销售百分比 交房日期 锦绣江南 3800-4500 58-178 一期80%二期准备销售 2014.10 卓冠美景城 3800-4000 90-139 刚开盘 2015年底 百家新城 4100 86-160 85% 2014.10 华都嘉苑 4180 45-145 80% 2014.12 城市西景 4500 90-124 85% 现房 以上市调报告综合分析得出，农林路项目周边均价为5000-5500元/平米。百二生活均价为4000-4200元/平米。邯钢生活区项目售价高于市场价，增加销售难度和压力。 第二部分：户型分析及各户型销售建议 户型排序(由好到差): 第一:94平 第二: 120平 第三: 101.48平 115.67平 104.91平 115.54平 127平 第四:71.49平 第五:86.29平 分析得出：邯钢生活区94户型较好，容易销售，其他100平以上户型除104平以外，剩余户数很少。较难销售的是71平米一居室、86平米两居室。 销售建议：71平米、顶层建议在6000均价的基础之上，优惠500元左右，达到农林路项目周边整体市场均价5500即可。 户型占比： 户型销售策略： 由上饼图可以看出，四种主要户型94平米、86平米、71平米、104平米占比最大，其余比例很少。 94平米、104平米户型结构较合理，客户接受度较高；71平米，86平米客户认可度小，不利销售。 户型销售上可采取搭配销售的销售方式，避免较差户型后期剩余较多，难以销售。 1、94平米占比32%、86平米占比24%，按照1:1的销售控制比例，两居室中主推86平米作为刚需婚房产品，尽快消化完。 2、71平米占比24%，可在一个销售期内以邯郸重点学区房的概念作集中推广，作为主要消化房源。 3、101平米——127平米三室户型，可作为改善型置业需求进行促销，其中104平米房源较多，但户型较好，客户认可度较高，利于销售，其余房源剩余不多，可整体搭配销售。 第三部分：营销管理及策略 一、建立营销体系监控 对每月阶段销售量进行监控 消费者群的跟踪分析：定位是否准确、变化 对广告效果，包括效果、认知率、来访客户量进行监控 对广告创意、广告题材的反映进行监控 对价格进行监控，分析消费者价格评价反映 对市场走势进行分析 对户型的接受程度 二、价格策略 5月份时主要开始主力销售户型，建议销售价格以目前现状要做下浮优惠为基础，然后根据市场情况逐步走高的定价策略。 三、项目定位、推广主题与执行 按客户群推广 此种推广是从市场的终端——置业者的角度入手，对于楼盘销售有着最直接的促进作用。在目前大范围广告营销的基础上，展开特定客群的针对性营销，制定针对各个不同客群的营销方案。 按事件推广 此种推广模式时效性很强，需要活动策划者有极强的新闻敏感性和商机把握能力，谁能够抓住新闻事件的商机，谁就能够占领媒体广告经营的制高点。 按片区推广 考虑到目前客群分布的分散性，建议对各个主要客群分布地进行特定的广告投放。 针对上述提到的3种推广方式在客群与渠道营销方面重